Le marché de l'immobilier en Espagne continue de chuter! Mais les prix des baux locatifs restent presque constants...

En septembre dernier (2013) la moyenne des prix était de 1.162 € le mètre carré.

S'il y a des indices de statistiques fiables, ce sont biens ceux qui proviennent du Collège des Notaires, lequel fait un registre transparent du prix des biens immobiliers vendus en Espagne pendant une période concrète. Ici la plus récente analysée et publiée indique qu'en septembre dernier (2013) le prix moyen de l'immobilier espagnol avait chuté à 1.162 euros le mètre carré.

 

Vous pouvez constater le graphique qui provient de la page web du Centre d'Informations Statistiques du Collège des Notaires http://www.notariado.org.

Le numéro d'achat-vente de logements en Espagne a chuté de 9,2 pourcent interannuel. 

Le Collège des Notaires indique également que les prêts hypothécaires pour achat de logements ont chuté en Espagne de 23,3 pourcent interannuel. Ceci est bien-sûr sans compter avec les financements de banques étrangères, qui auraient autorisé un crédit hypothécaire sur un autre bien de l'acheteur, situé dans son pys de résidence, s'il réside hors de l'Espagne.

Comme nombreux d'entre vous ont eu lecture des nos newsletters antérieures, nous pouvons résumer aujourd'hui la chute des prix de l'immobilier en Espagne depuis le début de la crise en 2007 jusqu'en juillet 2013, de -38,4% (2017-2013).

Les prix des baux locatifs pour les logements en Espagne n'ont pas appréciés une chute équiparable aux ventes de logements:

En effet, si la variation inter-annuelle des prix de locations mensuelles en Espagne a chuté de -4,5%, il faut savoir que ce dernier trimestre (sept-nov), la variation a subie une remontée de 0,5%, avec un prix moyen d'une location de 665 €/mens sur toute l'Espagne. 

Les villes pour lesquelles la location est en hausse depuis plusieurs mois sont les suivantes: Madrid, San Sebastian, Bilbao, Barcelone, Palma de Mayorca, Las Palmas de Gran canaria, Santa Cruz de tenerife, Murcia, A Coruña, Logroño, Cáceres, pour citer les plus importantes.

Et les prix moyens des baux locatifs de logements par grande ville sont au mois de novembre 2013 les suivants:

- Madrid: 1184 €/mois

- San Sebastian: 1110 €/mois

- Bilbao: 1005 €/mois

- Barcelone: 895 €/mois

Je laisse donc libre disposition à chacun de faire ses calculs dans l'investissement d'un bien immobilier en Espagne...

Comment faire un cacul simple: Si vous tenez compte du prix du mètre carré acheté et des rentes annuelles obtenues pour la location, vous arrivez facilement à un investissement qui vous rapporte: un bien de valeur 92.960 € (80m2) loué sur Barcelone pour 700 €/mois, rapporte annuellement hors impôts et frais, 8400€/an, soit 9,03% de rentabilité. 

 

N.B: 

1º N'oubliez pas de déduire de votre pourcentage, la première année, les frais variés et impôts dérivés de l'achat de vos biens immobiliers, qui sont de l'ordre du 12% du prix d'achat du bien immobilier.

2º Les déclarations annuelles d'Impôts sur la rente (IRPF ou IRNR) dérivée des locations prévoit la deduction de frais variés de votre appartement mis en location.

Et n'oubliez pas, si vous avez quelques doutes, de nous les poser soit via notre blog (si questions générales, elles seront publiées), ou via le mail de contact de notre CABINET (pour questions plus privées ou impliquant des informations confidentielles).

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Statistiques de sociétés constituées et dissoutes en Espagne en 2013.

Quelques chiffres:

Le nombre de sociétés constituées en Espagne cette année 2013 s'est élevé à + 5,6 pourcent interannuel. On peut compter une moyenne approximative de 7610 sociétés à responsabilité limitée crées par mois en 2013 (de janvier à aôut).

Quand aux résultats de la crise: alors qu'entre septembre 2012 et janvier 2013, période de pic dans la liquidation de sociétés, environ 3200 sociétés à responsabilité limitée étaient dissoutes en moyenne mensuellement, la moyenne mensuelle de dissolution de sociétés de l'année 2013 a été de  1660 depuis janvier 2013 jusqu'en août 213.

En conclusion, selon les statistiques du Collège des Notaires, en 2013, il y aurait eu  21,8 sociétés dissoutes sur 100 sociétés de nouvelle création.

En Espagne, la majorité des sociétés sont des Petites et Moyennes Entreprises (PYMES, en espagnol), qui comptent entre 0 et 249 travailleurs salariés. Un 78,8% des sociétés espagnoles se dédient à la vente de SERVICES, desquels un 24,2% correspond à des commerces. (Statistiques INE; DIRCE en date du 1 janvier 2012).

Les "PYMES", Petites et Moyennes Entreprises espagnoles, produisent le 63% de l'emploi de travailleurs salariés en Espagne (Statistiques INE; DIRCE en date du 1 janvier 2012).

En 2012 les "PYMES" ont souffert une baisse de salariés de - 4,47% inter-annuel, ce qui a impliqué une perte de 404.000 emplois. Les grandes sociétés ont vu réduits leurs travailleurs de - 4,69% des employés en pourcentage inter-annuel, ce qui a représenté 246.900 emplois.

Il n'y a pas encore de chiffres pour 2013 car l'année n'est pas terminée.

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Réformes octobre 2013 entrepreneurs et entreprises en Espagne

La Loi 14/2013, du 27 septembre, de support aux entrepreneurs et l'internationalisation.

Quelles modifications? En bref...

1º La loi espagnole sur les sociétés de capital: 

- une nouvelle figure apparait: la société en régime de  formation successive (SRFS). Ici est créée la possibilité de constituer une société à responsablité limitée par phases afin d'accomplir petit à petit les réquisits d'une SL. Le capital social peut ne pas se débourser d'une traite mais sera soumis cet apport à certains délais, et certains réquisits sont appliqués à ce type sociétaire. Les associés devront par contre assumer la  responsabilité personnelle du capital social non déboursé. Ainsi, une SRFS au capital social minimum (3.000 €) pour laquelle un capital social initial de 1500 euros à été déboursé, vera ses associés responsabilisés des 1500 euros restants.

- l'applicaton des bilans et états de modifications dans les capitaux nets abrégés: les quantités sont actualisées (on passe de 5M € à 8M€, et la limitation de l'actif passe de 2.850.000 € à 4M €).

- Les audits annuels: de nouvelles exceptions sont introduites: avant seules les sociétés qui apportaient un bilan abrégé pouvaient ne pas passer devant audit. A présent, deux de trois réquisits signalés doivent être accomplis.

- les comptes se présentent de manière électronique. Oubliez le papier dès le trimestre T4 2013! Un règlement devra étendre la norme principale car de nombreux doutes pèsent aujourd'hui.

- apparition de la figure de l'Entrepreneur Responsabilité Limité (ERL): un autonome peut créer une gestion de son négoce tel une SL, société à responsabilité limitée, (mêmes exigences légales ou presque) mais avec l'avantage de présenter des déclarations-liquidations de l'IRPF (impôt sur les rentes des personnes physiques) au lieu de l'IS (impôt sur les sociétés). Cette formule est donc favorable à l'entrepreneur intéréssé par la forme de SL (Société à Responsabilité Limitée espagnole) mais à qui la soumission à l'impôt sociétaire serait préjudicieux. L'ERL pourra ainsi protéger son patrimoine privé dans une certaine mesure: sa résidence principale sera protégée, de là les termes Responsabilité Limitée.

Attention, les réquisits de foration de l'ERL sont les mêmes que pour constituer une société et la gestion comptable l'est également.Les frais seront donc similaires..

- Des points de créations de sociétés des types précédents seront crées:  ¡attention! cependant, car sont prévus des formulaires types, des simpifications de statuts et des voies électroniques qui ne remplacent pas la sécurité des présentations classiques: - les status sociaux sont basiques et plus encore s'il y a plus d'un associés, - selon l'intention de rétribution ou non de l'administrateur, etc.

Plus d'un se retrouveront face à des surprises jurídiques et fiscales et pas des meilleures!

2º Modifications fiscales: IVA - IRPF - IS:

- IVA/ TVA espagnole: apparait un nouveau régime fiscal spécial, le critère de caisse (criterio de caja), qui prévoit de pouvoir signaler les factures émises et non payées afin de ne pas devoir en payer la TVA pendant un certain délais (redevables le trimestre du payement effectif, ou au plus tard en fin d'année suivante). 

Réquisits de base pour pouvoir appliquer le critère de caisse: facturer moins de 2M €/an, des réquisits ¿? (pas encore déterminés aujourd'hui, apparraitront dans un règlement futur).

Les factures qui sont émises sans TVA (car applicables à destination UE ou exemptées) ne pourront pas entrer dans le critère de caisse. La raison est logique: le seul motif de ce type fiscal est de ne pas avoir à payer la TVA si la facture n'est pas abonnée.  

Note:le critère de caisse est un régime fiscal spécial, vous pouvez donc soit vous y soumettre, soit le refuser. La loi actuelle ne dit pas si les deux parties, l'émeteur de facture impayé et le débiteur, doivent se soumettre à ce régime, et ce qu'il adviendrait si le débiteur refuse l'application de ce régime. En effet, si le système permet au créancier de ne pas payer la TVA de sa facture impayée durant un certain délais, il ne permet pas au débiteur (entendons-nous, débiteur-soumis-au-régime-de-critère-de-caisse) de déduire dans sa comptabilité la facture temps qu'il ne l'a pas payé. Des doutes subsistent et je ne me permettrais pas sauter de joie devant ce nouveau régime...Il pourrait y avoir quelques bâtons dans les rues de notre comptabilité quand sortirait le tant attendu règlement développant la loi!!!

- Régime économique fiscal des îles Canaries: est également inclu ici un régime fiscal spécial de critère de caisse, preil que pour la TVA sur la péninsule.

- IS, impôt sur les sociétés:

Une réduction des recettes qui procèdent de certains actifs intengibles (La Base Imposable sur les cessions de droits de propriété intellectuelle et industrielle passe de 50 à 40% des recettes qui en procèdent, avec modification à la baisse des réquisits, modification des déductions pour activités d'exportations, modifications dans les déductions (travailleurs,etc).

- IRPF, Impôt sur la Rente des Personnes Physiques: 

- ne sont plus considérées opérations exemptées de  l'IRPF celles dérivées de transmision d'ction et participation dans des sociétés de création nouvelle; par contre, ces opérations sont regulées dans l'article dédié au réinvestissement qui puit se faire à partir des gains qui en proviennent.

- En découle une modification de la Cotisation liquide de l'IRPF, car doit être déduit de la cotisation integrale, en plus des déductions habituelle, la déduction correspondant à l'investissement dans des parts sociales de nouvelles sociétés. Et sont déterminées ces nouvelles déductions et leurs limites.

- Disparait la déduction pour investissement dans l'habitation principale au profit de l'investissement dans des sociétés de nouvelle création. Motif politico-économique clair: la pretention de favoriser les loctions d'habitation et les créations d'entreprise.

-  activités économiques: mêes avantages que dans l'IS et dans le respect des modifications de l'IS. Adéquation à la figure de l'entrepreneur responsabilité Limitée avec mêmes avantages (ou presque) qu'une SL.

3º Autres modifications: Droit social et droit de travail.

- Modifications législatives variées tant dans le secteur public que privé, Sécurité sociale et cotisations, contrats de travail, etc:

- nouvelles réductions en cotisations à  la S.S. sous certaines conditions et pour le sociétés (pas les autonomes ayant personnel).

- S.S.: les systèmes electroniques remplacent le papier.

- etc.

CONSULTEZ NOTRE  SPËCIALISTE EN DROIT SOCIAL ET DE TRAVAIL. 

INVESTISSEMENTS EN BIENS IMMOBILIERS - CE QUI A CHANGÉ CE 2013 - Récapitulatif

En bref, quelques normes:

1º. Loi 8/2013, du 26 juin, de réhabilitation, regénération et rénovation: acheter un bien immobilier requiert l'exigence au vendeur de vous apporter un rapport d'évaluation du bien (situation énergétique). 

2º. Loi 4/2013, du 4 juin, sur les mesures de flexibilisation et développement du marché locatif d'habitations: elle modifie l'ancienne loi de 1994 en matière de bail locatif  et protège plu le bailleur, qui eut retrouver la possession de son bien avec plus de facilités. 

La formule de "bail touristique" se définit par l'usage temporaire à motif lucratif d'une habitation meublée et équipée lorsqu'elle sort des carcteristiques déjà préues dans d'utres normes. Elle implique de nouveaux réquisits, attention.

De plus, si vous achetez en catalogne, l'impôt sur les transmissions de patrimoine est passé du 8% au 10% (depuis le 1er août dernier): tennez compte qu'en Espagne cet impôt varie d'une Communauté Autonome à l'autre (pour ce, tennez compte de notre article parie Biens Immobiliers intitulé "investir en Espagne ou comment de pas périr dans la tentative d'achat: 2ième partie" ou l'on parlait des variations à apprécier.

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LES TAXES ET AUTRES FRAIS JUDICIAIRES EN ESPAGNE

Note: Vous avez lu il y a quelque temps un article sur les taxes judiciaires en Espagne. Depuis il a bien plu et trop: en effet, nombreuses ont été les réformes légales, les recours contre celles-ci et j'ai préféré attendre l'accalmie avant de rédiger un article qui risquait d'être désuet quelques jours après.


LES FAMEUSES TAXES JUDICIAIRES:

La tempète commença, si je ne me trompe, avec la Loi 10/2012, du 20 novembre, qui établit de "nouvelles" taxes judiciaires, tant en leurs destinataires qu'en leurs qualités. Aujourd'hui, la pluie a cessé, mais le gros nuage menace encore et toujours de gronder.... Et oui,le 22 février dernier ont été modifiées, hélas, pour la dernière fois, les taxes judiciaires, par le Real Decreto Ley 3/2013. je dis hélas, car la réduction après maintes plaintes implique des sommes encore trop élevées quand on fait le calcul. Voici:

1. En matières civiles matrimoniales:

Une séparation ou un divorce actuellement implique, en plus des honoraires d'avocats et d'avoué, des taxes judiciaires qui se calculent comme suit:
- 150 € de tarif fixe PLUS  0.10% de la valeur 18.000 euros, soit 168 €.

Si vous demandez uniquement la garde et hébergement et la pensión alimentaire des enfants, aucune taxe n'est applicable.

2. Procédures civiles et de commerce:

Il faut différencier 4 aspects:

- le tarif de base (voir plus bas).

- la variable applicable aux personnes morales: + 0.50% de 0 à 1Milion d'€, et ensuite au dessus de 1M.: + 0.25%.

- la variable applicable aux personnes physiques: + 0.10% de la valeur de la réclamation. 

- Il y a, par chance, une limite dans le payement de taxe... de 10.000 euros!

2.a) Pour les procédures de réclamation de quantité réduite, ou de valeur réduite: procédures dites verbales ou d'échange (Exchange en anglais, cambiario en español): une base de 150 € + 0.10% de la quantité réclamée.
Ex.: Je réclame 2500 €. Taxe judiciaire:  152,50 € (soit un 6,1% de la valeur réclamée).
Un entreprise ou autonome réclame 2500 €. Taxe judiciairre:  162,50 € (soit 6,5% de la valeur réclamée).

Il est  vrai qu'en cas de gain de cause et reconnaissance par le juge que les dépends doivent être assumés par le perdant, le perdant rembourse les frais judiciaires, taxes judiciaires y compris. 


2.b) Pour des procédures dites ordinaires: le tarif de base est de  300 €, plus variable.
Ex.: Je réclame 75.000 euros. Taxe judiciaire: 300  € plus 75 e de variable, soit 375 € (soit 0,5% de la réclamatin en taxes judiciaires).
Une entreprise ou autonome réclame 75.000 euros. Taxe judiciaire: 675 € (soit 0.9% de la réclamation).


2.c) Une procédure d'injonction de payer (procedimiento monitorio): Sous 2000 euros, pas de taxe judiciaire pour qui présente la réclamation, mais au dessus de 2000 €, le tarif fixe est de 100 € (ajouter toujours la variable du 0.10% ou du 0,50% de la somme réclamée).

2. d) Procédure exécutoire: l'exécution de titres judiaires n'applique pas de taxe car on entend qu'elles on été payée durant la prcédure qui donna lieu à ce titre (ouf!).

L'exécution forcée de titres extrajudiaires tels les reconnaissances de dettes, les crédits hypotécaires et autres crédits bancaires élevés devant notaire: tarif fixe de 200 €, plus variable de 0.50% jusqu'à 1M d'€, et de 0.25% sur le reste.




2.e) Les recours d'appel: tarif de base de 800 €, plus variable.

2.f) Les recours de Cassation et recours extraordianaire d'infraction procédurière: 1200 € de base, plus variable.

Attention, ces calculs ont été réalisés sans tenir compte de la bonification existente lorsqu'on présente une réclamation de manière télématique. La taxe sera alors légèrement réduite. Mais actuellement ce moyen implique quelques retards dans la présentation effective de la demande judiciaire car la justification du payement se faisant APRÈS la présentation de la demande et non en même temps, les tribunaux tardent à émettre le décret d'admission de la procédure. Si n est pressé, il faudra payer le prix plein. 

 De plus, les personnes physiques peuvent accéder, s'ils entrent dans les conditions, à la Justice Gratuite, et dans ce cas, elles ne doivent assuer aucun frais, ni même les taxes judiciaires.

Comme mes lecteurs assidus le savent déjà, je ne traite pas personnellement des matières sociales et administratives, en cas de besoin consultez le cabinet par mail à CABINET GLOBAL DEFENSE pour plus d'informations.  

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L'usucapio du bien immobilier par un des co-propriétaires, ou  

 

“Mon frère peut-il prétendre acquérir la pleine propriété de notre appartement en Espagne de par le fait d'y résider et d'y payer les frais?”

Le Code Civil espagnol ne dit rien à ce sujet car le Code prévoit une norme générale et non des cas particuliers. Pour les cas particuliers à défendre, il faut recourrir à la jusrisprudence, donc la décision des juges du cas par cas.

C'est donc d'une sentence du Tribunal Suprème de Madrid du 11 juin dernier que nous avons obentu une réponse à la question:

Situation.

Trois frères et soeurs ayant hérités d'un appartement, la soeur y réside depuis trente ans et paye les frais variés qui en découlent: communauté de propriétaires, impôt sur les Biens Immobiliers, etc. Lorsque les deux premiers frères présentent une action en justice (“demanda”) afin de mettre fin au condominium (ou co-propriété indivise, pour le dire plus simplement) et pouvoir vendre le bien, celle-là s'oppose et répond (“contestación a la demanda”) également par une reconvention (autre action dans la même procédure), en réclamant la pleine propriété pour l'avoir acquis par usucapio.

Un rappel, l'usucapio est la forme d'acquérir la propriété d'un bien par le fait de le posseder de fait, mais sans être ni propriétaire, ni locataire, en agissant comme si on était propriétaire du bien, et ce pendant 20 ans au moins s'il sàgit d'un bien immobilier (trois ans pour un bien meuble).

Qu'a donc décidé le Tribunal Suprème à ce sujet?

(après que la procédure soit passée par le tribunal de 1ère instance, puis par le recours d'appel devant l'Audience Provinciale, vient le recours auprès du TS).

Tenant compte des circonstances du dossier, le TS de Madrid s'est estimé en faveur de la cause des deux frères en ce sens que d'une part le TS considère qu'il est habituel que l'un des co-propriétaires du condominium occupe le bien lorsque ces co-propriétaires sont liés par un lien de parenté sans que les autres viennent à l'occuper.

D'autre part, si les deux frères n'ont pas payé leur côte-part des frais de communauté et impôts, ceci n'implique pas pour autant qu'ils aient renoncé à leur part sur la propriété.

Et finalement, la possession de la défenderesse a toujours été en concept de titulaire d'un tiers de la propriété, et les deux autres frères sont restés propriétaires à tout moment.

En d'autres termes, la soeur était déjà propriétaire du tiers et en usait sous ce titre, pourquoi prétend-elle obtenir le reste en vertu d 'une figure juridique (l'usucapio) qui est prévue pour ceux qui n'ont pas de juste titre de possession?

SUCCESSION INTERNATIONALE.

Une succession est internationale lorsque le défunt avait des biens dans plus d'un pays, donc une maison et des actions en France et un appartement sur la côte espagnole et un voilier espagnol, par exemple.

C'est quand une personne décède qu'en général on se pose les questions suivantes: où déclarer le décès? Ou procéder à la succession? Ou faire sa déclaration d'impôt sur les successions? Quel testament est valable s'il en existe dans les deux pays?

La première réalité a tenir en compte est qu'une succession internationales EST complexe, et si vous ne faites pas appel à un spécialiste en la matière, vous risquez de commettre des erreurs qui peuvent vous couter cher! Cet article n'est donc qu'une grande simplification de la réalité car chaque cas a sa particularité et son intérêt. 

1° Où déclarer le décès? d'abord sur le lieu de décès et de résidence habituelle, et ensuite dans chacun des pays où le défunt possédait des biens meubles ou immeubles.

2° Où procéder à la succession? En premier lieu devant le Notaire du lieu de résidence habituelle du défunt. Mais ce n'est pas le seul aspect à tenir en compte.

- Si le défunt n'avait qu'un seul bien immobilier, l'entièreté de la succession peut se faire devant le même notaire et l'impôt sur les successions se payera dans ce pays. Ainsi la maison située en France, par exemple, les actions françaises et le voilier espagnol entreront dans la succession française.

Et en Espagne? Il faudra présenter la 'déclaration-liquidation' de l'impôt sur les successions espagnole en apportant la preuve du payement de l'impôt en France, afin d'éviter une "double imposition internationale". Donc UNE seule succession, mais DEUX déclarations d'impôts.

- Si le défunt avait un ou plusieurs biens immobiliers dans chacun des pays, il faudra procéder à la succession devant notaire dans chaque pays sur lequel est situé un bien immeuble. Pourquoi? Parce que chaque pays a l'exclusivité sur les gestions des biens immobiliers situés sur son territoire. La France ne peut se charger que de la succession de biens immeubles situés sur le territoire français, et ne peut réclamer les impôts sur les successions que des biens immeubles situés en France, et de même que pour l'Espagne ou tout autre pays.

3° Où faire sa déclaration d'impôts sur les successions?

- Pour les biens immeubles, pas de choix, auprès du Trésor Public du lieu de situation du bien immobilier.

- Pour les biens meubles (comptes bancaires, actions, participations, véhicules motorisés terrestres, aquatiques et aériens, etc), la déclaration elle-même devra se faire au moins sur le lieu de nationalité du bien meuble. Mais si l'impôt a déjà été payé dans le cadre d'une déclaration de succession dans autre pays, l'impôt sur les successions pourrait bénéficier d'une déduction correspondante au payement réalisé dans l'autre pays, voire même d'une exemption fiscale, donc un non payement.

Le fait de déclarer la succession auprès du trésor public n'implique donc pas spécialement un payement de l'impôt.

4° Quel testament est valable quand il y en a plusieurs et dans plusieurs pays?

Contrairement à ce que beaucoup pensent, à niveau international, un testament n'en annule pas un autre, sauf si le deuxième testament précise qu'il révoque le premier ou tout autre antérieur.

Mais s'il existe des contradictions entre les deux testaments, la partie contradictoire du plus ancien testament sera annulée.

De plus, s'il existe un testament en Espagne et un autre en France, il se peut que tous deux traitent de biens situés dans l'un et l'autre pays. Les deux testaments devront alors être tenu en compte pour la succession. Et c'est alors qu'elle devient compliquée. En effet, il arrive qu'une succession aie été réalisée de manière erronée et pose problème plus tard.

Notre conseil: lors du décès d'un proche, AVANT de procéder à la succession sur le territoire de résidence habituelle, déclarez également le décès dans les autres pays et demandez s'il existe un testament. Et s'il en existe deux, ne doutez pas un seul instant et contactez un avocat spécialisé en matière de droit privé international.

Toute NEW: La loi d'agilisation des procédures, du 10 octobre 2011

Pourquoi la Loi espagnole 37/1011, qui rend plus agile les procédures pénales et civiles est-elle importante?

Vous avez tous, j'en suis certaine, entendu les plaintes de ce que la Justice espagnole est lente? En octobre dernier est donc entrée en vigueur une loi modifiant certains articles des Codes de procédures criminelle et civile espagnoles. Je n'entrerai pas dans les questions criminelles ni relatives au contencieux-administratif.

Du point de vue civil, quelques questions sont intéressantes au profane: 

1° la procédure d'expulsion pour impayé devient plus rapide et plus économique. Pourquoi? Parce que il n'y aura audience que si le locataire répond pour se défendre.

Avant cette modification législative, il y avait toujours audience. Et souvent le locataire ne se préoccupait pas le moins du monde pour sa défense, et n'apparaissait pas même devant les tribunaux. Le propriétaire recevait donc gain de cause (il gagne le jugement) par contumace du locataire (par le fait de ne pas s'être présenté). Le soucis était qu'il falle attendre que le juge signale une date d'audience, puis d'expulsion, et étant donné que le GRAND soucis des tribunaux espagnols est que les tribunaux sont surchargés, les dates d'audience pouvaient tarder à être signalée (donner date et heure d'audience) et étaient parfois donnés 3 à 4 mois plus tard. Donc une procédure qui doit aller très vite devenait trop lente que pour que les intérêts du propriétaire lésé soient bien défendu.

Aujourd'hui, quels changements? Le locataire doit aujourd'hui se montrer intéressé et se défendre en accord avec les termes de la loi. S'il ne le fait pas endéans les 10 jours à la date de notification de la procédure ("demanda de desahucio"), il perd automatiquement ses droits et devient sujet d'expulsion le jour déjà prévu par le juge lors de la notification.

Que veut dire ce charabia légal? Simplifions! Le locataire reçoit chez lui un document provenant du tribunal. Ce document l'informe qu'il est sujet d'une procédure d'expulsion, qu'il doit a) soit quitter le logement dans les 10 jours, b) soit paye la somme due, c) soit consigner la somme sur un compte bancaire du tribunal, et/ou encore d) présenter une opposition à la procédure d'expulsion. Comme le locataire a peu de temps pour agir, il a 3 jours pour contacter un avocat. Si le locataire ne fait rien endéans ces 10 jours donné pour s'opposer, le secrétaire judiciaire espagnol (plus connu chez vous sous le nom de "Greffier") décrétera l'expulsion. Le document informera à la fois de la procédure et son contenu, de la date d'audience dans le cas où il y en aurait une et de la date d'expulsion forcée si elle devait avoir lieu.

Tout ceci fait gagner trois ou quatre mois dans la procédure, mais ne nous enlève pas le fait que si votre locataire demande un avocat commis d'office endéans les 3 jours à la réception de la notification, il dispose encore facilement d'un mois car la procédure peut être suspendue pendant ce temps.

2° Les procédures versant sur les impayés dérivés de contrats de prêts mobiliers, Leasing et autres contrats qui financent des biens meubles inscrits au Registre des Biens Meubles se simplifient (procédure dite "verbale" au lieu de la traditionnelle 'ordinaire' qui implique deux audiences). Ceci rend plus rapide ce genre de procédure et implique une économie importante de la procédure.

Une modification tentant de rendre effectif le payement postérieur a été tentée, mais son application est sujete à de nombreuses critiques. Je n'entre pas sur la question, j'invite les intéressés à s'informer sur les sites juridiques officiels espagnols à ses effets.

3° Les recours de tout type sont limités afin d'éviter l'abus, mais aussi afin de limiter les frais de justice lorsque les questions traitent sur des quantités inférieures.

Vous constaterez que je n'entre pas sur les débats sociaux et de justice relatifs à ce paragraphe, qui est très polémique en Espagne.

- En cas de procédure d'expulsion, aucun recours n'est admis si vous n'avez pas payé les quantités déclarées dues, ou consigné les quantité qui devraient être avancées. Donc ceci implique qu'au fur et à mesure que le temps passe, les sommes mensuelles doivent être payées ou consignées et la preuve apportée au tribunal, bien entendu.

- Dans les procédures versant sure des responsabilités dérivées de la circulation de véhicules motorisés (responsabilité civile pour dommages causés par véhicules à moteur), pour pouvoir présenter un recours d'appel, les sommes totales de la condamnation, plus les dépends, intérêts et autres devront préalablement être consignées pour pourvoir présenter la procédure d'appel et voir celle-ci acceptée par le tribunal. Dans ce cas-ci, il faut tenir compte également du temps qui passe et des intérêts qui montent et les consigner.

- Dans les procédures versant sur des dettes dues à la Communauté des Propriétaires (Syndic), la même logique s'applique. Sans payement ou consignation préalable, pas de recours possible.

Mais alors, comment arrive-t-on à payer ou consigner ses sommes?

- Soit par des quantités liquides (argent), soit par un aval solidaire de durée indéfinie, ou autre moyen qui assurerait le payement effectif mais aussi immédiat. Bien entendu, ces conditions limitent énormément l'accès au recours. De plus, aux avantages de la partie qui a "gagné" la procédure en première instance, ses sommes restent assurées et le "perdant" ne risque pas de se défaire de ses biens durant la procédure en deuxième instance.

Et n'oublions jamais l'aspect sine qua non dans les procédures judiciaires, il faut prouver par des documents que vous avez payé, consigné, etc. Sans quoi la sollicitude de procédure tombe à l'eau.

Plusieurs aspects procéduriers des différents recours existants sont modifiés mais ceci sont des questions techniques que cet article ne prétend pas.

Il est pourtant important de comprendre que les recours de cassation sont aujourd'hui plus limités; en effet, lorsque le recours de cassation se présente en défense d'intérêts autres que les Droits fondamentaux ou d'intérêts de ce type de recours, la somme minimale estimée devra être de 600.000 euros pour pouvoir présenter le recours.

4° Procédures d'injonction de payer: 

 

Et oui, ici un aspect important est modifié et doit être tenu en compte si vous avez lu des articles précédant sur ce blog. Avant la quantité était limité dans les procédure d'injonction de payer espagnoles, face aux procédures d'injonction de payer européennes qui n'avaient pas de limites de quantité. Aujourd'hui, vous pouvez présenter la sollicitude de procédure d'injonction de payer sans limitation de quantité tant si la procédure est nationale que si elle est communautaire.

5° Taxe judiciaire à payer: Attention, tous ne doivent pas la payer, voyons donc...

- Les procédures civiles de famille, succession, et état civil des personnes n'impliquent pas de taxe judiciaire!

- Seules les entités (pas les personnes physiques!) sujetes à l'impôt sur les Sociétés qui ne sont pas des Petites et Moyennes Entreprises, ni des entités sans but lucratifs doivent abonner ces taxes. En pratique seules les moyennes et grandes entreprises doivent payer la taxe.

- Ces taxes doivent être payées au moment de la présentation de la demande qui intéresse.

- La procédure d'injonction de payer pour valeur de moins de 3000 euros n'applique en aucun cas de taxe judiciaire.

Quelles sommes cela implique?

Voyez le tableau, retranscris de la Loi 53/2002, modifiée par la Loi 37/2011:

Procédure: somme:

Verbale 90 €

Ordinaire 150 €

Injonction de payer +3000 € 50 €

Chèque-lettres 90 €

Procédure: Somme:

exécution extrajudiciaire 150 €

apurement collectif dettes 150 €

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La Justice en Espagne. Ça va si mal que ça?

Avant tout bonjour et bonne rentrée judiciaire. Bonne rentrée car dans le monde judiciaire, le mois d'août est férié. C'est le seul mois de l'année où le monde de la Justice dort sur ses deux oreilles et déconnecte vraiment. Oui, enfin, sauf un irréductible village appelé « le pénal », ainsi que les causes que le Juge considère comme étant urgentes.

La Justice espagnole reconnait elle-même un manque de personnel judiciaire, de sorte que les dossiers tardent parfois énormément. La vérité est que cela dépend aussi du tribunal lui-même et du nombre de dossiers qui y entrent. Des projets de lois ont été présentés en vue d'améliorer l'organisation du système judiciaire, même si, hélas, notre cher gouvernement a préféré laisser cela de côté pour l'instant, et reprendre la question après les prochaines elections (je n'entrerai pas dans le débat politique, sans quoi cet article n'en finirait pas).

La situation va donc mal? Oui et non. Il y a beaucoup de retard dans les procédures, mais les autorités se bougent continuellement pour améliorer la Justice. Et puis, en Espagne, le nombre de procédures est très important. Utiliser la Justice est quand même meilleur marché qu'en France ou en Belgique. Un plus grand nombre de particuliers accèdent donc à défendre leurs droits en Espagne. De plus, les autorités policières espagnoles travaillent sans relâche et il faut avouer qu'il existe en Espagne un très grand sentiment de sécurité qui en découle.

Des exemples? On entend beaucoup parler de corruption par tel ou tel personnage politique ou judiciaire. Si cette information apparait dans les médias, c'est qu'il existe des enquêtes fréquentes et approfondies. Ou pensez-vous que la corruption n'existe pas en France ou en Belgique? Les autorités policières et judiciaires en Espagne sont très impliquées dans la lutte contre les délits réalisés au sein de l'administration.

De plus, l'Espagne lutte activement contre la violence domestique, de sorte que nombreux sont les dossiers pénaux gérés en ce sens, et qui dérivent parfois sur d'autres dossiers (divorce, retrait de l'autorité parentale d'enfants maltraités).

L'Espagne étant un pays frontalier de la Méditerranée et donc avec l'Afrique, les entrées de drogue et de personnes sans papiers, les délits contre la Santé et contre le trafic de personnes est fort poursuivit. Ce sont là d'ailleurs des dossiers pénaux très fréquents.

Quelles facilités ont été créées au sein du monde judiciaire pour faire face à l'énorme volume de dossiers judiciaires? Il existe un tribunal spécialisé en violences domestiques, des procédures rapides dont le jugement a lieu même le week-end, pour ce qui est du pénal. Pour ce qui traite du civil, les procédures d'accord mutuel de divorce, séparation, garde et hébergement de mineurs se réalisent sans audience, et sont conclus dans les deux à trois mois qui suivent lorsque les tribunaux sont lents.

Bien entendu, tout n'est pas rose dans les nouveautés du monde judiciaire, car des frais de justice ont été installées, alors qu'en Espagne ils n'existaient pas; des réquisits exigeants existent pour les recours en Cassation, etc caetera.

En conclusion, si l'Espagne est un pays où l'on se sent en sécurité, où les autorités font leur possible pour améliorer chaque jour la sécurité du pays, pour garantir les droits de ses concitoyens, pour rendre la Justice plus facile et plus rapide, où les juges présentent d'eux-mêmes des recours de constitutionnalité devant le Tribunal Constitutionnel (lois injustes dans des cas particuliers pour lesquelles elles n'ont pas été créées) afin d'inappliquer des normes aujourd'hui abusives ou injustes, ... Peut-on dire que la Justice espagnole va si mal? Bien-sûr, de là a lui poser des lauriers, on en est encore loin.

Ceci dit, je vous souhaite une excellente rentrée judiciaire et désire vivement qu'ensemble, nous continuons d'améliorer la défense des droits des concitoyens européens.

INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN ESPAGNE.

Sont-ce des temps pour l'investissement, étant donné la chute des prix?

Le prix moyen de l'habitation en Espagne a chuté de 6,4% entre juillet 2010 et juillet 2011, et une chute de 22,3% depuis la même époque en 2007. L'habitation en Espagne maintient donc un niveau de chute de prix constant depuis 2007 et ce sur tout le territoire national. (1)

Il est vrai que la chute des prix a été moindre aux îles Canaries et Baléares, étant donné que ces lieux font offices d'habitation de villégiature, surtout pour les concitoyens espagnols et les étrangers qui possèdent du capital. Mais la chute y a été quand même de quelques 17 %! (1)

Alors, l'Espagne est-elle toujours un nid d'investissement immobilier? Doit-on profiter de cette chute de prix pour acheter? Doit-on attendre pour acheter moins cher? De quoi dépend la chute constante?

La chose est complexe, mais nous pouvons en simplifier l'idée générale:

1º les espagnols ont acheté leur habitation avec un prêt hypothécaire à taux variable, que la crise a élevé de telle sorte qu'il ne peut plus le rembourser. Rebelote, la banque fait exécuter l'hypothèque et se retrouve avec un colis de biens immobiliers de tous ses clients débiteurs. Oui, mais la banque n'est pas une agence immobilière, elle est donc intéressée par de l'argent directement obtenu. C'est pourquoi elle revend très souvent ces immeubles par la voie de vente publique et ce donc à des prix très réduits. Ces immeubles se revendent donc facilement à la moitié de leur prix d'achat.

2º ces mêmes espagnols, étant confrontés à des prêts hypothécaires qui deviennent impossibles à rembourser pour l'espagnol moyen, n'achètent plus d'habitation. Ors, le secteur de l'immobilier comptait vendre une quantité effroyable de biens immobiliers neufs, qui restent maintenant invendus, faute de capacités des acheteurs potentiels.

C'est pour cela également, que les constructeurs qui attendent la vente d'un groupe de terrains construits pour terminer d'autres projets de construction, ont du suspendre les constructions déjà en cours. Donc, l'Espagne se retrouve avec un nombre incalculable d'immeubles tout frais construits, et de complexes immobiliers qui restent en travaux, tous non encore achevés faute de moyens.

3º Les étrangers (entendons par là les non-résidents espagnols) qui ont acheté une habitation en Espagne se retrouvent souvent face à la même situation, ou en tout cas face à un remboursement mensuel de prêt hypothécaire qu'ils n'avaient pas prévu! Et comme les immeubles neufs voient leur prix chuter, devant le constructeur désespéré qui en peut plus payer ses ouvriers ni les factures de matériels; et comme le nombre d'immeubles de deuxième mains sont mis en vente publique à des prix en chute libre, et bien, on ne peut prétendre vendre son habitation au prix d'achat, car celle-ci a perdu de sa valeur, et donc il ne reste souvent qu'à continuer de supporter les charges du prêt immobilier si l'on ne veut pas vente à perte.

Alors, pourquoi les prix continuent-ils de chuter?

Les prix ont chuté car le nombre d'achat-vente de biens immobiliers a chuté également. A titre indicatifm une moyenne de 70.000 -80.000 habitations se vendaient chaque mois en 2007, face à quelques 25.000-30.000 mensuels aujourd'hui, il y donc une une chute des vente de 50% en quatre ans ! (2)

Pour toutes les raisons susdites et parce que l'investisseur attend, il sait que dès que l'économie reprendra (c'est-à-dire dès que le consommateur reprendra confiance en l'économie immobilière achètera à nouveau), les prix remonteront peu à peu, mais non plus aux prix explosifs d’antan. Qui est ce potentiel acheteur d'habitation en Espagne? L'espagnol qui a des économies uniquement (car celui qui faisait dépendre son achat d'un prêt ne se le verra aujourd'hui accepter que sous de plus dures contraintes), et l'étranger qui désire acquérir une deuxième résidence en Espagne où venir passer sa douce vieillesse dans ce climat attirant.

Et ceux-là donc pourquoi n'achètent-ils pas ? Plusieurs raisons que je ne vais pas développer : la crise chez eux existe aussi, la peur du futur incertain que provoque la situation de crise, l'attente de la chute de prix optimale afin d'acheter moins le moins cher possible,et caetera.

Pour en revenir à notre question initiale : sont-ce alors des temps pour l'investissement ?

Oui et non. N'investissez surtout pas dans une construction inachevée, qui ne possède pas encore son certificat d'habitabilité, ni dans un complexe dont les finitions sont inachevées (sauf si vous achetez le complexe dans l'intention d'achever vous-même les derniers détails), où l'eau et l'électricité n'arrivent « pas encore », ou où la légalité de la construction laisse à désirer, car vous risquez de vous voir confronté à ce que ces travaux ne s'achèvent jamais, voire que le complexe tombe en ruine ou doive être détruit. Avertissement fait !

Autre point à tenir en compte, durant le « boum immobilier », le nombre de constructions de biens immeubles s'élevait à quelques 800.000 habitations par an, face à quelques 250.000 actuellement. Le « boum immobilier » espagnol ayant été le résultat d'une situation économique artificielle créée par la facilité d'achat qu'ont occasionnés les facilités de prêts hypothécaires sur l'immobilier (entre autres choses et pour se centrer sur les causes immobilières de la crise, les conjonctures étant en réalités bien plus complexes), cette situation doit, par la force, revenir vers une normalité, et cette « crise » en est la pure démonstration.(1)

Maintenant n'oublions pas que l'habitation reste encore et toujours LE bien d'investissement par excellence, et plus encore par ce temps de crise où la chute boursière nous rend à cette évidence. La terre restera toujours la terre, et aura toujours une valeur réelle considérable. De plus, si les biens immobiliers deviennent difficiles à acheter pour le concitoyen moyen, cela signifie qu'indépendamment de son prix moindre par rapport aux années précédentes et même au prix en chute, ils deviennent des biens difficiles à obtenir, de là leur valeur considérable. Donc, oui, ce sont malgré tout temps d'investissement, car c'est toujours le moment d'investir !

Les temps ne sont donc pas dans la construction de biens immobiliers, mais encore et toujours dans l'achat-vente (agences immobilières spécialisées en ventes privées, et en ventes publiques), dans la gestion de locations annuelles ou de villégiature, dans les réformes de logement si vous êtes constructeur (réformes par particuliers et communautés de propriétaires).

Et si vous désirez cette adorable maison sur la côte espagnole, et bien sachez qu'elle vous coutera aujourd'hui 22,3% moins chère qu'en 2007 ! Et 6,4% moins chère que l'année passée au même instant !

Ceci dit, si vous êtes intéressé dans l'achat-vente d'une habitation, lisez nos conseils préalables dans ce même blog. Et si des doutes persistent ? Contactez-nous sur www.cabinetglobaldefense.com

(1) (2) Données de l'Instituto Nacional de Estadística

CHAPiTRE II. Quelle est la procédure d'injonction de payer espagnole?

Basiquement, car ceci n'est pas un cours de Droit pour étudiants juristes, elle est formée de deux ou trois phases:

a) Présentation de la demande d'injonction de payer: le créancier devient demandeur en présentant, soit par lui-mème, soit par l'intermédiaire d'un avocat et représenté par un avoué (selon les sommes réclamées, un avocat sera obligatoire ou non dans cette première partie) un écrit sollicitant au tribunal compétent de sommer le débiteur de payer la somme qu'il estime et prouve par des documents (contrat, factures, etc), ou de démontrer qu'il en doit pas cette somme.

Le débiteur reçoit la notification de la procédure lancée, si elle a été présentée devant le tribunal compétent, et précise suffisement les coordonnées du débiteur et les motifs de la dette (avec documents toujours!).

Le défendant aura alors 20 jours pour payer ou s'opposer à la procédure en entamant une nouvelle de manière automatique.

b) Opposition à l'injonction de payer et transformation en procédure doite “verbale”: endéans les 20 jours ouvrables depuis la date de réception par le défendant (supposé débiteur) de la notification de la procédure, l'avocat devra avoir préparé et remis (par le biais de l'avoué) l'écrit allégant les motifs d'opposition au payement de la somme réclamée. Les motifs d'opposition sont variés, je n'entre donc pas dans la question, trop, mais alors là bien trop casuistique!

Donc, on a 20 jours pour répondre et se défendre.

Transformation de la procédure en “procédure verbale” ou "ordinaire" selon la quantité en jeu: En espagnol, “procedimiento verbal” et "procedimiento ordinario". En fait, comme l'injonction de payer ne sert qu'à exiger le payement et faciliter la procédure d'exécution, si le défendant répond et s'y oppose, cette procédure n'a plus lieu d'être. Donc, on passe à une autre procédure  Ensuite audience, sentence....

Résultat des courses:

-soit le défendant est considéré comme débiteur et doit payer. Ici, deux autres possibilités s'offrent à vous: soit vous payez volontairement, soit le demandeur lance une procédure exécutoire ou “ procedimiento de ejecución”à votre encontre.

-soit le défendant ne doit pas payer et le demandeurpeut être condamné aux dépends.

c) Phase d'exécution: mise en place de la procédure exécutoire.

La procédure peut être simple, ou pas. La lancer l'est en tout cas. En Droit espagnol, le demandeur possède d'un délais de 5 ans pour la lancer, au délàs il y a prescription de l'action. Tant pis pour lui s'il en l'a pas géré avant.

Je lui conseille vivement d'être sur ses gardes à ce sujet, ce serait dommage. L'idéal est de la lancer dès que l'on constate que le défendant condamnéne paye pas et ne prétend pas non plus un accord de payement fractionné, si l'on est ouvert à cette possibilité.

La complexité de la procédure dépend, bien entendu des biens présents existants ou non chez le débiteur. Mais il faut savoir qu'un particulier condamné et exécuté l'est sur ses biens présents (ceux qu'il possède aujourd'hui) mais aussi sur ses biens futurs (ceux qu'il possèdera dans le futur).

Et voilà pour ce qui est des conseils généraux et du résumé de ce type de procédure.