Ou comment ne pas périr dans la tentative d'achat: 2ième partie.
Qui doit impérativement être le vendeur?
Ayant appris quels étaient les frais à prévoir dans le cadre d'un achat immobilier en Espagne, voyons à présent quels sont les risques que l'on encoure à acheter un bien sans le conseil d'un professionnel (avocat, gestionnaire, etc.).
Depuis un premier moment, il existe la possibilité que la personne qui vous offre l'achat du logement ne soit pas le propriétaire, soit parce que la vente se fait par l'intermédiaire d'une agence immobilière ou autre personne ou entreprise autorisée par le propriétaire, soit parce que la personne qui vend est en train de vous escroquer (cela arrive plus souvent que l'on ne croit).
- La première chose à faire donc, est de vérifier qui est le propriétaire du logement au Registre de la Propriété espagnole, si il y a un ou plusieurs propriétaires et en profiter pour vérifier si la propriété est légale ou non (immeuble déclaré).
Le ou les propriétaires doivent être les personnes qui figurent sur le contrat privé et public d'achat-vente du bien immobilier. Si une personne ou entreprise a été autorisée à vendre en nom du propriétaire, elle doit vous montrer la procuration de devant notaire qui précise que telle entreprise est autorisée par le ou les propriétaires à vendre le bien immobilier décrit sur l'acte.
Attention, car s'il existe plusieurs propriétaires, tous doivent accorder la vente du logement, sans quoi cette vente ne serait pas valable!
L'information que vous reproduit le Registre de la Propriété en Espagne est une information de base et cruciale, n'achetez rien sans avoir vérifié la "note simple" émise et sans en avoir compris tous les aspects. La loi espagnole considère que c'est le devoir de l'acheteur de vérifier ces informations. De plus cette action vous protège face à toute incidence survenue par après et due à des informations auxquelles vous n'avez pas pu avoir accès. C'est la protection de la Bonne Foi du Registre.
De plus, un autre aspect important à vérifier sur la note simple du Registre de la Propriété, c'est si le logement est inscrit comme construction légale (parfois il est inscrit existant en temps que construction illégale ou en temps que logement en construction).
- Si la note simple ne parle pas de logement, c'est que celui-ci n'existe pas aux effets légaux, le logement est donc illégal et invendable.
- Si la mention 'logement en construction' apparait, le logement n'est pas légal mais peut le devenir si le certificat d'habitabilité est autorisé postérieurement par la mairie correspondante. Ceci correspond aux constructions non terminées dont l'autorisation de construire à été donnée.
- Si la mention 'baraque' apparait, c'est que le Registre sait qu'il y a une construction sur le terrain mais que celle-ci n'est pas légale, vous ne pouvez donc pas l'acheter en temps que logement, sa valeur est moindre et la construction est susceptible d'être condamnée à la destruction.
- La mention " logement" prouve que la maison est une construction terminée selon le plan de construction autorisé et munie du certificat d'habitabilité. Vous faites un achat sûr ici.
Il existe donc des risques dans l'achat d'un bien en construction car tant que la construction n'est pas terminée et n'a pas obtenu le certificat d'habitabilité, elle ne sera pas considérée comme logement habitable, ne pourra pas obtenir les services d'eau, électricité, et gaz le cas échéant et est en soi considérée comme inhabitable.
Le certificat d'habitabilité est une base incontournable dans l'achat d'un bien immobilier car sans lui le logement n'est pas entièrement légal (au mieux, il reste un logement en construction), et vous ne pourrez pas disposer des services d'eau et électricité (sauf services de chantier, limités et précaires). De plus, ce bien ne peut être considéré comme un bien d'investissement car il ne bénéficie pas des avantages d'un logement.
