Ou comment ne pas périr dans la tentative d'achat...1ére partie.
L'achat d'un bien immobilier doit prévoir des frais de démarches qui élèvent le prix du bien, de sorte qu'il est important d'éviter toute mauvaise surprise. Voyons quels sont ces frais et comment en tenir compte.
A) IMPÔTS: Vous devez prévoir le payement de 6-7% de la TVA espagnole (IVA) pour tout logement neuf, et d'impôt des transmissions de Patrimoines (ITP) dans le cas de logements de deuxième mains. Dans les Communautés de Ceuta et Melilla le taux de l'impôt correspondant est réduit à 4%, et dans les Îles Canaries à 4,5% (IGIC au lieu de IVA). Álava applique également un taux particulièrement bas. Attention, si vous achetez votre place de garage séparément du logement (sur un autre acte de vente), l'IVA applicable à l'achat du garage sera de 16% au lieu de 6-7%.
L'Impôt des Actes Juridiques Documentés (IAJD) taxe les documents notariés, qui seront deux documents dans le cas d'un achat de bien immobilier: l'Acte de Vente devant Notaire et l'Écriture relative au prêt hypothécaire. A chacun des documents doit être appliqué un taux de 0,5% de la valeur de l'acte (prix de vente d'immeubles neufs seulement, et valeur du prêt pour toute vente), sauf dans les Communautés forales ou le taux est réduit à 0,1%.
L'Impôt sur la Plus-value (IIVTNU) des biens immobiliers urbains: en principe elle doit être payée par le vendeur, sauf accord contraire sur l'acte d'achat (privé). Attention donc à cet aspect! En Navarre il correspond cependant à l'acheteur. Ici, chaque Commune fixe son taux, qui est applicable sur la valeur cadastrale du bien et le nombre d'années du logement. Attention, vous avez exactement 30 jours depuis la date de signature de l'Acte notarié de vente pour le payer!
B) Frais de Notaire: doit être appliquée une échelle de pourcentage sur la valeur de l'Écriture notariée: pour une valeur de entre
1) 30.050 et 60.101 €: 1,50/1000
2) 60.11 et 150.253 €: 1,00/1000
3) 150.253 et 601.012 € : 0,5/1000
4) 601.012 et 6.010.121 €: 0,3/1000
De plus, une réduction du 25% des tarifs sera appliquée dans le cadre de prêts et crédits personnels ou à garantie hypothécaire.
C) Registre de la Propriété: De même que pour les notaires, le Registre de la Propriété applique un taux de pourcentage sur la valeur du bien immobilier à partir d'une échelle de valeur déterminée, qui viendrait à être:
1) 1,25/1000
2) 0,75/1000
3) 0,30/1000
4) pour plus de 601.012 €: 0,20/1000
D) L'entité de gestion de la vente (société immobilière) prendra sa part de la vente (%) et appliquera également des frais de gestion. Informez-vous suffisamment à ce sujet.A) IMPÔTS: Vous devez prévoir le payement de 6-7% de la TVA espagnole (IVA) pour tout logement neuf, et d'impôt des transmissions de Patrimoines (ITP) dans le cas de logements de deuxième mains. Dans les Communautés de Ceuta et Melilla le taux de l'impôt correspondant est réduit à 4%, et dans les Îles Canaries à 4,5% (IGIC au lieu de IVA). Álava applique également un taux particulièrement bas. Attention, si vous achetez votre place de garage séparément du logement (sur un autre acte de vente), l'IVA applicable à l'achat du garage sera de 16% au lieu de 6-7%.
L'Impôt des Actes Juridiques Documentés (IAJD) taxe les documents notariés, qui seront deux documents dans le cas d'un achat de bien immobilier: l'Acte de Vente devant Notaire et l'Écriture relative au prêt hypothécaire. A chacun des documents doit être appliqué un taux de 0,5% de la valeur de l'acte (prix de vente d'immeubles neufs seulement, et valeur du prêt pour toute vente), sauf dans les Communautés forales ou le taux est réduit à 0,1%.
L'Impôt sur la Plus-value (IIVTNU) des biens immobiliers urbains: en principe elle doit être payée par le vendeur, sauf accord contraire sur l'acte d'achat (privé). Attention donc à cet aspect! En Navarre il correspond cependant à l'acheteur. Ici, chaque Commune fixe son taux, qui est applicable sur la valeur cadastrale du bien et le nombre d'années du logement. Attention, vous avez exactement 30 jours depuis la date de signature de l'Acte notarié de vente pour le payer!
B) Frais de Notaire: doit être appliquée une échelle de pourcentage sur la valeur de l'Écriture notariée: pour une valeur de entre
1) 30.050 et 60.101 €: 1,50/1000
2) 60.11 et 150.253 €: 1,00/1000
3) 150.253 et 601.012 € : 0,5/1000
4) 601.012 et 6.010.121 €: 0,3/1000
De plus, une réduction du 25% des tarifs sera appliquée dans le cadre de prêts et crédits personnels ou à garantie hypothécaire.
C) Registre de la Propriété: De même que pour les notaires, le Registre de la Propriété applique un taux de pourcentage sur la valeur du bien immobilier à partir d'une échelle de valeur déterminée, qui viendrait à être:
1) 1,25/1000
2) 0,75/1000
3) 0,30/1000
4) pour plus de 601.012 €: 0,20/1000
Attention, les pourcentages ici utilisés sont orientatifs. Ils sont en effets revu chaque année et peuvent donc souffir une quelconque modification à la hausse ou à la baisse. De plus, certaines Communautés appliquent des taux différents sous des conditions qui n'ont pas été traitées ici. Nous avons également considérés que les acheteurs étaient des particuliers uniquement.
Une question juridique :
RépondreSupprimerComment se passe la vente d'un bien immeuble dont le propriétaire est un mineur ? Quelle est la procédure à suivre : doit on avoir une autorisation judiciaire, quelle est la juridiction compétente etc ?
Merci
Cher Pomemy, un mineur, ou personne déclarée incapable, doit être représenté par son parent,tuteur ou responsable légal dans la procédure d'achat ou vente du bien immobilier, de même que pour toute autre démarche. Les preuves de représentation dépendent dans chaque cas particulier (si parents séparés ou ensemble, etc). La plus commune des possibilité étant que les deux parents se rendent en représentation du mineur devant le Notaire, ou l'un avec l'accord de l'autre (sur acte notarié toujours en Espagne). Dans le cas d'une tutelle, curatelle ou autre représentation légale, celle-ci vient déterminée par un document officiel émanant du pays où la procédure a été réalisée.
RépondreSupprimerLa vente d'un bien immobilier doit se faire impérativement devant Notaire et dans le respect de la forme de vente et réquisits du pays de situation du bien immobilier, si le bien se trouve en Europe (UE) et le Notaire choisi également.
Ceci veut dire que tout notaire européen est habilité à la vente d'un bien immobilier situé sur le territoire de l'UE, mais il doit appliquer la loi du pays où se trouve le bien.
Donc, en pratique, il est pratiquement impossible de faire autrement que de se rendre chez un notaire situé dans le pays du bien immobilier car les notaires ne sont pas censés connaitre la loi étrangère et son apport résulte laborieux, couteux en temps, dévouement, supervision et du point de vue économique. En effet, tout document public qui se présente dans un autre pays doit être traduit par traducteur assermenté dans un 90% des cas et en tout cas être muni de l'Apostille le légalisant.
Cas pratique pour bien comprendre:
Je vis à Paris et veut vendre ma maison de Barcelone: je peux le faire devant notaire français, ou devant notaire espagnol (partout en Espagne). Etant donné la difficulté pratique d'appliquer la loi espagnole à l'acte de vente devant mon notaire parisien, je décide de me rendre à la frontière espagnole, par où je passe par hasard pour passer mes vacances. Je viens avec mon époux, qui est le père de mes enfants (restons dans le simple) et tous deux procédons à émettre l'acte de vente d'un bien existant au nom de notre cher fiston, sans que fiston se trouve présent puisqu'il est mineur (une représentation de l'acheteur doit se trouver aussi là ce jour-là).
Bien à vous,