BIENS IMMOBILIERS EN ESPAGNE

En bref, quelques normes:

1º. Loi 8/2013, du 26 juin, de réhabilitation, regénération et rénovation: acheter un bien immobilier requiert l'exigence au vendeur de vous apporter un rapport d'évaluation du bien (situation énergétique). 

2º. Loi 4/2013, du 4 juin, sur les mesures de flexibilisation et développement du marché locatif d'habitations: elle modifie l'ancienne loi de 1994 en matière de bail locatif  et protège plu le bailleur, qui eut retrouver la possession de son bien avec plus de facilités. 

La formule de "bail touristique" se définit par l'usage temporaire à motif lucratif d'une habitation meublée et équipée lorsqu'elle sort des carcteristiques déjà préues dans d'utres normes. Elle implique de nouveaux réquisits, attention.

De plus, si vous achetez en catalogne, l'impôt sur les transmissions de patrimoine est passé du 8% au 10% (depuis le 1er août dernier): tennez compte qu'en Espagne cet impôt varie d'une Communauté Autonome à l'autre (pour ce, tennez compte de notre article parie Biens Immobiliers intitulé "investir en Espagne ou comment de pas périr dans la tentative d'achat: 2ième partie" ou l'on parlait des variations à apprécier.

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Sont-ce des temps pour l'investissement, étant donné la chute des prix?

Le prix moyen de l'habitation en Espagne a chuté de 6,4% entre juillet 2010 et juillet 2011, et une chute de 22,3% depuis la même époque en 2007. L'habitation en Espagne maintient donc un niveau de chute de prix constant depuis 2007 et ce sur tout le territoire national. (1)

Il est vrai que la chute des prix a été moindre aux îles Canaries et Baléares, étant donné que ces lieux font offices d'habitation de villégiature, surtout pour les concitoyens espagnols et les étrangers qui possèdent du capital. Mais la chute y a été quand même de quelques 17 %! (1)

Alors, l'Espagne est-elle toujours un nid d'investissement immobilier? Doit-on profiter de cette chute de prix pour acheter? Doit-on attendre pour acheter moins cher? De quoi dépend la chute constante?

La chose est complexe, mais nous pouvons en simplifier l'idée générale:

1º les espagnols ont acheté leur habitation avec un prêt hypothécaire à taux variable, que la crise a élevé de telle sorte qu'il ne peut plus le rembourser. Rebelote, la banque fait exécuter l'hypothèque et se retrouve avec un colis de biens immobiliers de tous ses clients débiteurs. Oui, mais la banque n'est pas une agence immobilière, elle est donc intéressée par de l'argent directement obtenu. C'est pourquoi elle revend très souvent ces immeubles par la voie de vente publique et ce donc à des prix très réduits. Ces immeubles se revendent donc facilement à la moitié de leur prix d'achat.

2º ces mêmes espagnols, étant confrontés à des prêts hypothécaires qui deviennent impossibles à rembourser pour l'espagnol moyen, n'achètent plus d'habitation. Ors, le secteur de l'immobilier comptait vendre une quantité effroyable de biens immobiliers neufs, qui restent maintenant invendus, faute de capacités des acheteurs potentiels.

C'est pour cela également, que les constructeurs qui attendent la vente d'un groupe de terrains construits pour terminer d'autres projets de construction, ont du suspendre les constructions déjà en cours. Donc, l'Espagne se retrouve avec un nombre incalculable d'immeubles tout frais construits, et de complexes immobiliers qui restent en travaux, tous non encore achevés faute de moyens.

3º Les étrangers (entendons par là les non-résidents espagnols) qui ont acheté une habitation en Espagne se retrouvent souvent face à la même situation, ou en tout cas face à un remboursement mensuel de prêt hypothécaire qu'ils n'avaient pas prévu! Et comme les immeubles neufs voient leur prix chuter, devant le constructeur désespéré qui en peut plus payer ses ouvriers ni les factures de matériels; et comme le nombre d'immeubles de deuxième mains sont mis en vente publique à des prix en chute libre, et bien, on ne peut prétendre vendre son habitation au prix d'achat, car celle-ci a perdu de sa valeur, et donc il ne reste souvent qu'à continuer de supporter les charges du prêt immobilier si l'on ne veut pas vente à perte.

Alors, pourquoi les prix continuent-ils de chuter?

Les prix ont chuté car le nombre d'achat-vente de biens immobiliers a chuté également. A titre indicatifm une moyenne de 70.000 -80.000 habitations se vendaient chaque mois en 2007, face à quelques 25.000-30.000 mensuels aujourd'hui, il y donc une une chute des vente de 50% en quatre ans ! (2)

Pour toutes les raisons susdites et parce que l'investisseur attend, il sait que dès que l'économie reprendra (c'est-à-dire dès que le consommateur reprendra confiance en l'économie immobilière achètera à nouveau), les prix remonteront peu à peu, mais non plus aux prix explosifs d’antan. Qui est ce potentiel acheteur d'habitation en Espagne? L'espagnol qui a des économies uniquement (car celui qui faisait dépendre son achat d'un prêt ne se le verra aujourd'hui accepter que sous de plus dures contraintes), et l'étranger qui désire acquérir une deuxième résidence en Espagne où venir passer sa douce vieillesse dans ce climat attirant.

Et ceux-là donc pourquoi n'achètent-ils pas ? Plusieurs raisons que je ne vais pas développer : la crise chez eux existe aussi, la peur du futur incertain que provoque la situation de crise, l'attente de la chute de prix optimale afin d'acheter moins le moins cher possible,et caetera.

Pour en revenir à notre question initiale : sont-ce alors des temps pour l'investissement ?

Oui et non. N'investissez surtout pas dans une construction inachevée, qui ne possède pas encore son certificat d'habitabilité, ni dans un complexe dont les finitions sont inachevées (sauf si vous achetez le complexe dans l'intention d'achever vous-même les derniers détails), où l'eau et l'électricité n'arrivent « pas encore », ou où la légalité de la construction laisse à désirer, car vous risquez de vous voir confronté à ce que ces travaux ne s'achèvent jamais, voire que le complexe tombe en ruine ou doive être détruit. Avertissement fait !

Autre point à tenir en compte, durant le « boum immobilier », le nombre de constructions de biens immeubles s'élevait à quelques 800.000 habitations par an, face à quelques 250.000 actuellement. Le « boum immobilier » espagnol ayant été le résultat d'une situation économique artificielle créée par la facilité d'achat qu'ont occasionnés les facilités de prêts hypothécaires sur l'immobilier (entre autres choses et pour se centrer sur les causes immobilières de la crise, les conjonctures étant en réalités bien plus complexes), cette situation doit, par la force, revenir vers une normalité, et cette « crise » en est la pure démonstration.(1)

Maintenant n'oublions pas que l'habitation reste encore et toujours LE bien d'investissement par excellence, et plus encore par ce temps de crise où la chute boursière nous rend à cette évidence. La terre restera toujours la terre, et aura toujours une valeur réelle considérable. De plus, si les biens immobiliers deviennent difficiles à acheter pour le concitoyen moyen, cela signifie qu'indépendamment de son prix moindre par rapport aux années précédentes et même au prix en chute, ils deviennent des biens difficiles à obtenir, de là leur valeur considérable. Donc, oui, ce sont malgré tout temps d'investissement, car c'est toujours le moment d'investir !

Les temps ne sont donc pas dans la construction de biens immobiliers, mais encore et toujours dans l'achat-vente (agences immobilières spécialisées en ventes privées, et en ventes publiques), dans la gestion de locations annuelles ou de villégiature, dans les réformes de logement si vous êtes constructeur (réformes par particuliers et communautés de propriétaires).

Et si vous désirez cette adorable maison sur la côte espagnole, et bien sachez qu'elle vous coutera aujourd'hui 22,3% moins chère qu'en 2007 ! Et 6,4% moins chère que l'année passée au même instant !

Ceci dit, si vous êtes intéressé dans l'achat-vente d'une habitation, lisez nos conseils préalables dans ce même blog. Et si des doutes persistent ? Contactez-nous sur www.cabinetglobaldefense.com

(1) (2) Données de l'Instituto Nacional de Estadística

Ou comment ne pas périr dans la tentative d'achat: 2ième partie.

Qui doit impérativement être le vendeur?

Ayant appris quels étaient les frais à prévoir dans le cadre d'un achat immobilier en Espagne, voyons à présent quels sont les risques que l'on encoure à acheter un bien sans le conseil d'un professionnel (avocat, gestionnaire, etc.).

Depuis un premier moment, il existe la possibilité que la personne qui vous offre l'achat du logement  ne soit pas le propriétaire, soit parce que la vente se fait par l'intermédiaire d'une agence immobilière ou autre personne ou entreprise autorisée par le propriétaire, soit parce que la personne qui vend est en train de vous escroquer (cela arrive plus souvent que l'on ne croit). 

- La première chose à faire donc, est de vérifier qui est le propriétaire du logement au Registre de la Propriété espagnole, si il y a un ou plusieurs propriétaires et en profiter pour vérifier si la propriété est légale ou non (immeuble déclaré). 

Le ou les propriétaires doivent être les personnes qui figurent sur le contrat privé et public d'achat-vente du bien immobilier. Si une personne ou entreprise a été autorisée à vendre en nom du propriétaire, elle doit vous montrer la procuration de devant notaire qui précise que telle entreprise est autorisée par le ou les propriétaires à vendre le bien immobilier décrit sur l'acte.

Attention, car s'il existe plusieurs propriétaires, tous doivent accorder la vente du logement, sans quoi cette vente ne serait pas valable!

L'information que vous reproduit le Registre de la Propriété en Espagne est une information de base et cruciale, n'achetez rien sans avoir vérifié la "note simple" émise et sans en avoir compris tous les aspects. La loi espagnole considère que c'est le devoir de l'acheteur de vérifier ces informations. De plus cette action vous protège face à toute incidence survenue par après et due à des informations auxquelles vous n'avez pas pu avoir accès. C'est la protection de la Bonne Foi du Registre.

De plus, un autre aspect important à vérifier sur la note simple du Registre de la Propriété, c'est si le logement est inscrit comme construction légale (parfois il est inscrit existant en temps que construction illégale ou en temps que logement en construction). 

- Si la note simple ne parle pas de logement, c'est que celui-ci n'existe pas aux effets légaux, le logement est donc illégal et invendable. 

- Si la mention 'logement en construction' apparait, le logement n'est pas légal mais peut le devenir si le certificat d'habitabilité est autorisé postérieurement par la mairie correspondante. Ceci correspond aux constructions non terminées dont l'autorisation de construire à été donnée. 

- Si la mention 'baraque' apparait, c'est que le Registre sait qu'il y a une construction sur le terrain mais que celle-ci n'est pas légale, vous ne pouvez donc pas l'acheter en temps que logement, sa valeur est moindre et la construction est susceptible d'être condamnée à la destruction.

- La mention " logement" prouve que la maison est une construction terminée selon le plan de construction autorisé et munie du certificat d'habitabilité. Vous faites un achat sûr ici.

Il existe donc des risques dans l'achat d'un bien en construction car tant que la construction n'est pas terminée et n'a pas obtenu le certificat d'habitabilité, elle ne sera pas considérée comme logement habitable, ne pourra pas obtenir les services d'eau, électricité, et gaz le cas échéant et est en soi considérée comme inhabitable. 

Le certificat d'habitabilité est une base incontournable dans l'achat d'un bien immobilier car sans lui le logement n'est pas entièrement légal (au mieux, il reste un logement en construction), et vous ne pourrez pas disposer des services d'eau et électricité (sauf services de chantier, limités et précaires). De plus, ce bien ne peut être considéré comme un bien d'investissement car il ne bénéficie pas des avantages d'un logement.





Ou comment ne pas périr dans la tentative d'achat...1ére partie.
 

L'achat d'un bien immobilier doit prévoir des frais de démarches qui élèvent le prix du bien, de sorte qu'il est important d'éviter toute mauvaise surprise. Voyons quels sont ces frais et comment en tenir compte.

A) IMPÔTS: Vous devez prévoir le payement de 6-7% de la TVA espagnole (IVA) pour tout logement neuf, et d'impôt des transmissions de Patrimoines (ITP) dans le cas de logements de deuxième mains. Dans les Communautés de Ceuta et Melilla le taux de l'impôt correspondant est réduit à 4%, et dans les Îles Canaries à 4,5% (IGIC au lieu de IVA). Álava applique également un taux particulièrement bas. Attention, si vous achetez votre place de garage séparément du logement (sur un autre acte de vente), l'IVA applicable à l'achat du garage sera de 16% au lieu de 6-7%.

L'Impôt des Actes Juridiques Documentés (IAJD) taxe les documents notariés, qui seront deux documents dans le cas d'un achat de bien immobilier: l'Acte de Vente devant Notaire et l'Écriture relative au prêt hypothécaire. A chacun des documents doit être appliqué un taux de 0,5% de la valeur de l'acte (prix de vente d'immeubles neufs seulement, et valeur du prêt pour toute vente), sauf dans les Communautés forales ou le taux est réduit à 0,1%.

L'Impôt sur la Plus-value (IIVTNU) des biens immobiliers urbains: en principe elle doit être payée par le vendeur, sauf accord contraire sur l'acte d'achat (privé). Attention donc à cet aspect! En Navarre il correspond cependant à l'acheteur. Ici, chaque Commune fixe son taux, qui est applicable sur la valeur cadastrale du bien et le nombre d'années du logement. Attention, vous avez exactement 30 jours depuis la date de signature de l'Acte notarié de vente pour le payer!

B) Frais de Notaire: doit être appliquée une échelle de pourcentage sur la valeur de l'Écriture notariée: pour une valeur de entre
1) 30.050 et 60.101 €: 1,50/1000
2) 60.11 et 150.253 €: 1,00/1000
3) 150.253 et 601.012 € : 0,5/1000
4) 601.012 et 6.010.121 €: 0,3/1000
De plus, une réduction du 25% des tarifs sera appliquée dans le cadre de prêts et crédits personnels ou à garantie hypothécaire.
 
C) Registre de la Propriété: De même que pour les notaires, le Registre de la Propriété applique un taux de pourcentage sur la valeur du bien immobilier à partir d'une échelle de valeur déterminée, qui viendrait à être:
1) 1,25/1000
2) 0,75/1000
3) 0,30/1000
4) pour plus de 601.012 €: 0,20/1000

D) L'entité de gestion de la vente (société immobilière) prendra sa part de la vente (%) et appliquera également des frais de gestion. Informez-vous suffisamment à ce sujet.

Attention, les pourcentages ici utilisés sont orientatifs. Ils sont en effets revu chaque année et peuvent donc souffir une quelconque modification à la hausse ou à la baisse. De plus, certaines Communautés appliquent des taux différents sous des conditions qui n'ont pas été traitées ici. Nous avons également considérés que les acheteurs étaient des particuliers uniquement.