La DATION EN guise de PAYEMENT dans les procédures hypothécaires espagnoles:
Mercredi passé, le 3 avril 2014, se réunissait le Collège des Notaires de Catalogne et traitait l'interminable question de la dation en payement dans les crédits hypothécaires espagnols, mais ils traitaient aussi et surtout de la question de la protection des consommateurs qui signent des contrats de prêts hypothecaires...
Il faut savoir qu'en Espagne un prêt hypotécaire ne s'assure pas uniquement avec la maison hypothéquée, il reste la plupart du temps au débiteur une importante dette envers la banque. En effet, la valeur du bien immobilier proposée aux enchères varie du 50-60% de sa valeur selon les circonstances, il faudrait donc avoir remboursé à la banque et les intérèts du prêt et le 50% de cellui-ci, pour se voir "Libéré" de sa dette envers la banque grâce à la dation en payement.
Ceci d'une part, et d'autre part, ce que tous semblent ignorer, c'est que la dation en payement implique le payement d'impôts (basés sur la valeur de la dette) à ce très cher Trésor Public, ce qui laisse notre débiteur endêté envers le fisc espagnol également, si sa dette envers la banque ne lui suffisait pas, mais ceci n'est pas le motif de cet article...
Pourquoi parle-t-on autant des prêts hypothécaires en Espagne?
Contrairement à ce que certains clients pensaient, ces questions intéressent toute personne qui a ou désire signer un prêt hypothécaire en Espagne, et pas seulement les débiteurs qui ont des soucis de payement de leur cota mensuel du prêt.
Et oui! Une sentence du Tribunal de Justice de l'Union Européenne a signalé que l'Espagne inaccomplissait son devoir de protection des consommateurs en matière de contrat de prêts hypothécaires et que CERTAINES clauses relatives aux intérêts sont ABUSIVES.
En d'autres termes, et plus compréhensibles: le contrat que vous avez signé ou que vous avez l'intention de signer pourrait bien contenir des clauses abusives, des clauses qui doivent donc être réinterprétées.
Prenez donc entre vos mains votre contrat (oui, l'écriture de devant notaire qui indique que vous avez un prêt hypothécaire avec une banque espagnole):
Il y a dans un premier temps une clause que vous pourrez peut-être identifier tout seul: la clause relative aux interêts moratoires (intérêts pour retard dans les payements): celle-ci ne peut être supérieure à 2,5 x l'intérêt légal et en tout cas jamais supérieur à 12%.
Le vôtre est supérieur à 12%? Et bien sollicitez à votre banque une adéquation de votre contrat aux normes européennes.
Les intérêts ordinaires variables viennent ensuite:
Il y a ce que l'on appelle les "clauses-sol", et "clauses-toit", du "sol" sur lequel on marche et du "toîit" de sa maison... Excellente métaphore lorsqu'on parle de prêts hypothécaires!
Les clauses
sol sont les intérêts minimum que la banque s'assure sur le prêt, elles
sont légales tant qu'elles sont compréhensibles au comun des mortels. Elles constituent le négoce de la banque et la raison pour laquelle vous avez accepté le prêt (vous étiez d'accord avec le taux d'intérêt).
Les clauses toit sont des clauses qui assurent au débiteur un taux maximum dans des circonstances économiques plus adverses. Elles sont légales pour autant qu'elles soient réalistes. Un toit trop élevé et donc pratiquement impossible à toucher en matière de type d'intérêt variable est entendu comme une "fausse" clause toît. C'est un peu comme si on indiquait que le toit de votre maison est le ciel.Vous ne pouvez pas y arriver, donc c'est une "fausse" clause.
Votre contrat souffre donc des conditions abusives.
Si vous identifiez des clauses abusives dans la détermination du type d'intérêt variable de votre prêt hypothécaire, demandez à votre banque (toujours par écrit et par système vous assurant une preuve de contenu et envoi, tel email, Burofax, courrier remis en main avec copie munie d'un sceau de réception de la banque) de réadapter votre contrat aux normes européennes et de réajuster le type d'intérêt variable qui vous correspond.
Avez-vous besoin d'un avocat pour cela? Tout dépend de votre compréhention de l'espagnol pour identifier les clauses et rédiger votre courrier a la banque (si vous ne béneficiez pas encore d'un banquier francophone). Et tout dépend de la complexité de la rédaction. Si vous n'identifiez pas même où se trouvent les clauses sol et toit, vous êtes déjà devant une clause abusive, donc vous l'avez identifié!
Une première lettre envoyée par vous-même peut toujours avoir ses effets et vous proportionner une réduction dans votre cota mensuel de payement d'intérèts ordinaires variables ou moratoires...Et peut-être également un remboursement des intérêts supérieurs payés dans le passé, selon les calculs dérivés du rabais! C'est en tout cas le devoir de la banque.
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