Ou comment ne pas périr dans la tentative d'achat...1ére partie.
L'achat d'un bien immobilier doit prévoir des frais de démarches qui élèvent le prix du bien, de sorte qu'il est important d'éviter toute mauvaise surprise. Voyons quels sont ces frais et comment en tenir compte.
A) IMPÔTS: Vous devez prévoir le payement de 6-7% de la TVA espagnole (IVA) pour tout logement neuf, et d'impôt des transmissions de Patrimoines (ITP) dans le cas de logements de deuxième mains. Dans les Communautés de Ceuta et Melilla le taux de l'impôt correspondant est réduit à 4%, et dans les Îles Canaries à 4,5% (IGIC au lieu de IVA). Álava applique également un taux particulièrement bas. Attention, si vous achetez votre place de garage séparément du logement (sur un autre acte de vente), l'IVA applicable à l'achat du garage sera de 16% au lieu de 6-7%.
L'Impôt des Actes Juridiques Documentés (IAJD) taxe les documents notariés, qui seront deux documents dans le cas d'un achat de bien immobilier: l'Acte de Vente devant Notaire et l'Écriture relative au prêt hypothécaire. A chacun des documents doit être appliqué un taux de 0,5% de la valeur de l'acte (prix de vente d'immeubles neufs seulement, et valeur du prêt pour toute vente), sauf dans les Communautés forales ou le taux est réduit à 0,1%.
L'Impôt sur la Plus-value (IIVTNU) des biens immobiliers urbains: en principe elle doit être payée par le vendeur, sauf accord contraire sur l'acte d'achat (privé). Attention donc à cet aspect! En Navarre il correspond cependant à l'acheteur. Ici, chaque Commune fixe son taux, qui est applicable sur la valeur cadastrale du bien et le nombre d'années du logement. Attention, vous avez exactement 30 jours depuis la date de signature de l'Acte notarié de vente pour le payer!
B) Frais de Notaire: doit être appliquée une échelle de pourcentage sur la valeur de l'Écriture notariée: pour une valeur de entre
1) 30.050 et 60.101 €: 1,50/1000
2) 60.11 et 150.253 €: 1,00/1000
3) 150.253 et 601.012 € : 0,5/1000
4) 601.012 et 6.010.121 €: 0,3/1000
De plus, une réduction du 25% des tarifs sera appliquée dans le cadre de prêts et crédits personnels ou à garantie hypothécaire.
C) Registre de la Propriété: De même que pour les notaires, le Registre de la Propriété applique un taux de pourcentage sur la valeur du bien immobilier à partir d'une échelle de valeur déterminée, qui viendrait à être:
1) 1,25/1000
2) 0,75/1000
3) 0,30/1000
4) pour plus de 601.012 €: 0,20/1000
D) L'entité de gestion de la vente (société immobilière) prendra sa part de la vente (%) et appliquera également des frais de gestion. Informez-vous suffisamment à ce sujet.A) IMPÔTS: Vous devez prévoir le payement de 6-7% de la TVA espagnole (IVA) pour tout logement neuf, et d'impôt des transmissions de Patrimoines (ITP) dans le cas de logements de deuxième mains. Dans les Communautés de Ceuta et Melilla le taux de l'impôt correspondant est réduit à 4%, et dans les Îles Canaries à 4,5% (IGIC au lieu de IVA). Álava applique également un taux particulièrement bas. Attention, si vous achetez votre place de garage séparément du logement (sur un autre acte de vente), l'IVA applicable à l'achat du garage sera de 16% au lieu de 6-7%.
L'Impôt des Actes Juridiques Documentés (IAJD) taxe les documents notariés, qui seront deux documents dans le cas d'un achat de bien immobilier: l'Acte de Vente devant Notaire et l'Écriture relative au prêt hypothécaire. A chacun des documents doit être appliqué un taux de 0,5% de la valeur de l'acte (prix de vente d'immeubles neufs seulement, et valeur du prêt pour toute vente), sauf dans les Communautés forales ou le taux est réduit à 0,1%.
L'Impôt sur la Plus-value (IIVTNU) des biens immobiliers urbains: en principe elle doit être payée par le vendeur, sauf accord contraire sur l'acte d'achat (privé). Attention donc à cet aspect! En Navarre il correspond cependant à l'acheteur. Ici, chaque Commune fixe son taux, qui est applicable sur la valeur cadastrale du bien et le nombre d'années du logement. Attention, vous avez exactement 30 jours depuis la date de signature de l'Acte notarié de vente pour le payer!
B) Frais de Notaire: doit être appliquée une échelle de pourcentage sur la valeur de l'Écriture notariée: pour une valeur de entre
1) 30.050 et 60.101 €: 1,50/1000
2) 60.11 et 150.253 €: 1,00/1000
3) 150.253 et 601.012 € : 0,5/1000
4) 601.012 et 6.010.121 €: 0,3/1000
De plus, une réduction du 25% des tarifs sera appliquée dans le cadre de prêts et crédits personnels ou à garantie hypothécaire.
C) Registre de la Propriété: De même que pour les notaires, le Registre de la Propriété applique un taux de pourcentage sur la valeur du bien immobilier à partir d'une échelle de valeur déterminée, qui viendrait à être:
1) 1,25/1000
2) 0,75/1000
3) 0,30/1000
4) pour plus de 601.012 €: 0,20/1000
Attention, les pourcentages ici utilisés sont orientatifs. Ils sont en effets revu chaque année et peuvent donc souffir une quelconque modification à la hausse ou à la baisse. De plus, certaines Communautés appliquent des taux différents sous des conditions qui n'ont pas été traitées ici. Nous avons également considérés que les acheteurs étaient des particuliers uniquement.
Une question juridique :
RépondreSupprimerComment se passe la vente d'un bien immeuble dont le propriétaire est un mineur ? Quelle est la procédure à suivre : doit on avoir une autorisation judiciaire, quelle est la juridiction compétente etc ?
Merci
Cher Pomemy, un mineur, ou personne déclarée incapable, doit être représenté par son parent,tuteur ou responsable légal dans la procédure d'achat ou vente du bien immobilier, de même que pour toute autre démarche. Les preuves de représentation dépendent dans chaque cas particulier (si parents séparés ou ensemble, etc). La plus commune des possibilité étant que les deux parents se rendent en représentation du mineur devant le Notaire, ou l'un avec l'accord de l'autre (sur acte notarié toujours en Espagne). Dans le cas d'une tutelle, curatelle ou autre représentation légale, celle-ci vient déterminée par un document officiel émanant du pays où la procédure a été réalisée.
RépondreSupprimerLa vente d'un bien immobilier doit se faire impérativement devant Notaire et dans le respect de la forme de vente et réquisits du pays de situation du bien immobilier, si le bien se trouve en Europe (UE) et le Notaire choisi également.
Ceci veut dire que tout notaire européen est habilité à la vente d'un bien immobilier situé sur le territoire de l'UE, mais il doit appliquer la loi du pays où se trouve le bien.
Donc, en pratique, il est pratiquement impossible de faire autrement que de se rendre chez un notaire situé dans le pays du bien immobilier car les notaires ne sont pas censés connaitre la loi étrangère et son apport résulte laborieux, couteux en temps, dévouement, supervision et du point de vue économique. En effet, tout document public qui se présente dans un autre pays doit être traduit par traducteur assermenté dans un 90% des cas et en tout cas être muni de l'Apostille le légalisant.
Cas pratique pour bien comprendre:
Je vis à Paris et veut vendre ma maison de Barcelone: je peux le faire devant notaire français, ou devant notaire espagnol (partout en Espagne). Etant donné la difficulté pratique d'appliquer la loi espagnole à l'acte de vente devant mon notaire parisien, je décide de me rendre à la frontière espagnole, par où je passe par hasard pour passer mes vacances. Je viens avec mon époux, qui est le père de mes enfants (restons dans le simple) et tous deux procédons à émettre l'acte de vente d'un bien existant au nom de notre cher fiston, sans que fiston se trouve présent puisqu'il est mineur (une représentation de l'acheteur doit se trouver aussi là ce jour-là).
Bien à vous,
Bonjour Maître, je suis belge de 70 ans ~ j'ai mis ma maison en vente et je désire acheter une maison/villa à la Costa blanca.
RépondreSupprimerComment dois-je m'y prendre, comment prendre un avocat qui puisse me guider dans toutes les arcanes des lois Espagnol?
Cher Monsieur,
RépondreSupprimerMis à part le fait que les pourcentages des frais stipulés dans cet article ont augmentés (voir post plus récent), le moment opportun pour contacter un avocat est:
- soit lorsque les premiers contacts avec le vendeur (soit-il particulier, agence immobilière ou autre intermédiaire) ont été échangés, et un bien concret choisi;
- soit lorsque vous avez une idée précise des sommes à investir dans votre bien immobilier;
- en tout cas, préalablement à la signature du contrat d'arrhes (où est apportée environ 10% de la valeur);
Contactez plusieurs cabinets, car le choix de l'avocat est une question de confiance surtout, et d'honoraires ensuite. Informez-vous avec précision de ce qui entre dans les honoraires, car l'avocat n'est pas soumis à réaliser une déclaration d'impôt correspondant à la transaction, ni à l'inscription au Registre de la Propriété, mais uniquement à informer le client de ses obligations. Certains avocats réalisent le suivit de ces obligations et gestions, d'autres pas. Un rabais dans les honoraires implique donc facilement un suivit concret du dossier d'achat-vente.
Finalement, l'opération peut être faite soit entièrement par l'avocat (il faut "donner pouvoirs" au moyen d'un acte notarié), qui assiste alors à signer l'acte de vente en votre nom, ou il peut superviser la légalité de l'opération, tenant compte de vos intérêts et de la situation concrète, et vous accompagne dans les démarches.
Tenez compte que la Loi espagnole sur les professions libérales requérants aujourd'hui l'obligation d'être inscrit à un collège ou barreau, risuqe d'être modifiée (un avant-projet de loi va dans ce sens aujourd'hui). Je vous recommande donc dès lors, pour éviter tout soucis, de demander à votre avocat ses coordonnées d'incription à un barreau (il est obligé par la loi de vous indiquer la ville de son bareau et son numéro d'inscription dans chaque mail, courrier, etc). Vérifier cette inscription en entrant sur ce lien pour tout l'Espagne et indiquer les noms complets de l'avocat (sans fautes d'orthographe),vous sera indiqué s'il est inscrit et où:
http://www.abogacia.es/servicios-abogacia/censo-de-letrados/
Bien à vous,
Bonjour
RépondreSupprimerAi-je obligatoirement besoin d'un avocat pour acheter un garage en Espagne?
J'ai déjà un appartement mais mon avocate me demande des frais disproportionnés pour l'achat de ce garage à savoir la valeur du garage 2500€ et les frais 2500€ !!
Je veux acheter sans elle donc j'ai signé le compromis directement chez l'avocate de la propriétaire et je dois passer chez le notaire fin Août...
De quoi ai-je réellement besoin pour signer à part mon NiE et ma carte d'identité ?
Merci Maître
Bonjour,
RépondreSupprimerJe sais qu'en Espagne il est possible d'acheter comme en France la nue-propriété ou l'usufruit d'un bien immobilier.
Dans l'hypothèse où des parents désirent qu'un enfant soit nu-propriétaire d'un bien acheté en Espagne pour ne pas payer de droits de succession à l'avenir (eux s'en réservant l'usufruit), est-il possible que les parents payent directement la part de cet enfant, ou doivent-ils obligatoirement lui faire une donation de somme d'argent en France (pour que l'enfant achète la nue-propriété) pour être en règle avec les règles fiscales françaises ?
Merci d'avance de votre réponse.
Cordialement,
Bonjour A.,
SupprimerJ'entends ici que vous et votre enfant ne résidez pas en Espagne au moment de l'achat ni au moment de la succession.
Si vous désirez acheter au nom de votre enfant la nue-propriété d'un bien situé en Espagne, vous réservant donc l'usufruit, les deux possibilités sont à analyser (toutes deux possibles):
1º si la donation des sommes se réalise en France (depuis votre compte français vers le compte français de l'enfant), la donation se fait en accord avec les lois françaises. Donc vous saurez dès lors si il y a lieu de payer ou non des impôts en France pour cette transaction-donation.
L'Espagne n'intervient d'aucune manière dans ce transfert et dans cette donation. Il y aura en Espagne uniquement acquisition de la nue-propriété en nom de votre enfant depuis un compte bancaire lui appartenant, et une acquisition de l'usufruit en votre nom depuis un compte bancaire vous appartenant.
Informez-vous de vos obligations en France dans ce cas-là et de l'implication économique de cet impôt.
2º si vous réalisez une donation directe de la nue-propriété au moment de l'acquisition de la maison, les sommes proviendraient alors d'un compte bancaire espagnol à votre nom et la donation serait purement espagnole. Vous devrez présenter au Trésor Public espagnol une déclaration -liquidation (et donc payement)de l'impôt sur les successions et donations espagnoles. Les donations impliquent plus d'impôts que les successions en ligne directe, soit dit en passant.
Important ici: entre la France et l'Espagne il existe une convention de double imposition en vigueur, qui évite le payement double de droits de successions pour des biens immobiliers situés en Espagne. Votre enfant ne devra donc déclarer l'héritage d'un bien immobilier espagnol qu'en Espagne s'il réside en France à ce moment. Et en Espagne les droits de succession ne sont pas élevés et ne causent pas de soucis aux espagnols ou au français.
Attention, car si vous résidez dans un pays pour lequel il n'existe pas de convention de double imposition avec l'Espagne sur la question (Belgique actuellement par exemple), il se peut que vous ayez à payer doubles impôts.
La prévision de payements de droits de succession à niveau international ne doit se faire qu'à court terme car les lois changent et certaines prévisions peuvent ne plus être aussi heureuses 20 ans plus tard qu'aujourd'hui.
Des principes qui sont légaux aujourd'hui peuvent ne plus l'être dans 20 ans, et des conventions de double imposition peuvent surgir, ou disparaître d'ici-là.
La question n'est donc pas simple et requiert d'étude préalable. Tenez compte du fait que je n'ai dirigé ma réponse que dans un sens et que toutes les voies possibles n'ont pas été abordées, ni dans le commentaire de A. ni dans ma proposition de réponse générale. je n'ai pas abordé toute la problématique, ceci n'ayant pas de valeur de consultation mais ayant un but purement orientatif pour nos lecteurs.
Bonjour Mr J.,
RépondreSupprimerL'avocat n'est pas une figure obligatoire pour une acquisition de bien immobilier quel qu'il soit, il est seulement recommandé pour éviter certains pièges et soucis. Si vous avez la capacité de comprendre l'impact juridique dans l'acquisition de votre garage, vous pouvez réaliser les vérifications par vous-même:
- qu'il n'y aie pas de dettes (auprès du registre Foncier mais aussi à niveau des taxes, impôts et judiciaire, dette ou caractéristiques auprès du Syndic de l'immeuble...même pour un garage parfois), ceci entre autres vérifications selon la circonstance particulière
- qu'il n'y aie pas un dossier administratif auprès de la mairie sur une possible destruction de l'immeuble, ou autre circonstance spéciale de l'immeuble, par exemple.
Comprendre ce que vous dit le notaire est également très important. Vous avez, par exemple,des obligations fiscales dérivées de cette acquisition (un délais de 30 jours pour les accomplir).
Les documents nécessaires de l'acheteur pour signature de devant notaire en Espagne sont vos documents d'identité en vigueur, un NIE en vigueur et le payement du bien prêt à être réalisé. Ce sont les documents du vendeur qui doivent être apportés et les documents obligatoires ne suffisent pas à une révision avant achat.
!Attention, ceci n'est pas une consultation mais une réponse générale sur un soucis général (acquisition de garage). Nous n'avons ni sollicité ni obtenu d'information supplémentaire nécessaire à une consultation. Merci de votre compréhension.