INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN ESPAGNE.

Sont-ce des temps pour l'investissement, étant donné la chute des prix?

Le prix moyen de l'habitation en Espagne a chuté de 6,4% entre juillet 2010 et juillet 2011, et une chute de 22,3% depuis la même époque en 2007. L'habitation en Espagne maintient donc un niveau de chute de prix constant depuis 2007 et ce sur tout le territoire national. (1)

Il est vrai que la chute des prix a été moindre aux îles Canaries et Baléares, étant donné que ces lieux font offices d'habitation de villégiature, surtout pour les concitoyens espagnols et les étrangers qui possèdent du capital. Mais la chute y a été quand même de quelques 17 %! (1)

Alors, l'Espagne est-elle toujours un nid d'investissement immobilier? Doit-on profiter de cette chute de prix pour acheter? Doit-on attendre pour acheter moins cher? De quoi dépend la chute constante?

La chose est complexe, mais nous pouvons en simplifier l'idée générale:

1º les espagnols ont acheté leur habitation avec un prêt hypothécaire à taux variable, que la crise a élevé de telle sorte qu'il ne peut plus le rembourser. Rebelote, la banque fait exécuter l'hypothèque et se retrouve avec un colis de biens immobiliers de tous ses clients débiteurs. Oui, mais la banque n'est pas une agence immobilière, elle est donc intéressée par de l'argent directement obtenu. C'est pourquoi elle revend très souvent ces immeubles par la voie de vente publique et ce donc à des prix très réduits. Ces immeubles se revendent donc facilement à la moitié de leur prix d'achat.

2º ces mêmes espagnols, étant confrontés à des prêts hypothécaires qui deviennent impossibles à rembourser pour l'espagnol moyen, n'achètent plus d'habitation. Ors, le secteur de l'immobilier comptait vendre une quantité effroyable de biens immobiliers neufs, qui restent maintenant invendus, faute de capacités des acheteurs potentiels.

C'est pour cela également, que les constructeurs qui attendent la vente d'un groupe de terrains construits pour terminer d'autres projets de construction, ont du suspendre les constructions déjà en cours. Donc, l'Espagne se retrouve avec un nombre incalculable d'immeubles tout frais construits, et de complexes immobiliers qui restent en travaux, tous non encore achevés faute de moyens.

3º Les étrangers (entendons par là les non-résidents espagnols) qui ont acheté une habitation en Espagne se retrouvent souvent face à la même situation, ou en tout cas face à un remboursement mensuel de prêt hypothécaire qu'ils n'avaient pas prévu! Et comme les immeubles neufs voient leur prix chuter, devant le constructeur désespéré qui en peut plus payer ses ouvriers ni les factures de matériels; et comme le nombre d'immeubles de deuxième mains sont mis en vente publique à des prix en chute libre, et bien, on ne peut prétendre vendre son habitation au prix d'achat, car celle-ci a perdu de sa valeur, et donc il ne reste souvent qu'à continuer de supporter les charges du prêt immobilier si l'on ne veut pas vente à perte.

Alors, pourquoi les prix continuent-ils de chuter?

Les prix ont chuté car le nombre d'achat-vente de biens immobiliers a chuté également. A titre indicatifm une moyenne de 70.000 -80.000 habitations se vendaient chaque mois en 2007, face à quelques 25.000-30.000 mensuels aujourd'hui, il y donc une une chute des vente de 50% en quatre ans ! (2)

Pour toutes les raisons susdites et parce que l'investisseur attend, il sait que dès que l'économie reprendra (c'est-à-dire dès que le consommateur reprendra confiance en l'économie immobilière achètera à nouveau), les prix remonteront peu à peu, mais non plus aux prix explosifs d’antan. Qui est ce potentiel acheteur d'habitation en Espagne? L'espagnol qui a des économies uniquement (car celui qui faisait dépendre son achat d'un prêt ne se le verra aujourd'hui accepter que sous de plus dures contraintes), et l'étranger qui désire acquérir une deuxième résidence en Espagne où venir passer sa douce vieillesse dans ce climat attirant.

Et ceux-là donc pourquoi n'achètent-ils pas ? Plusieurs raisons que je ne vais pas développer : la crise chez eux existe aussi, la peur du futur incertain que provoque la situation de crise, l'attente de la chute de prix optimale afin d'acheter moins le moins cher possible,et caetera.

Pour en revenir à notre question initiale : sont-ce alors des temps pour l'investissement ?

Oui et non. N'investissez surtout pas dans une construction inachevée, qui ne possède pas encore son certificat d'habitabilité, ni dans un complexe dont les finitions sont inachevées (sauf si vous achetez le complexe dans l'intention d'achever vous-même les derniers détails), où l'eau et l'électricité n'arrivent « pas encore », ou où la légalité de la construction laisse à désirer, car vous risquez de vous voir confronté à ce que ces travaux ne s'achèvent jamais, voire que le complexe tombe en ruine ou doive être détruit. Avertissement fait !

Autre point à tenir en compte, durant le « boum immobilier », le nombre de constructions de biens immeubles s'élevait à quelques 800.000 habitations par an, face à quelques 250.000 actuellement. Le « boum immobilier » espagnol ayant été le résultat d'une situation économique artificielle créée par la facilité d'achat qu'ont occasionnés les facilités de prêts hypothécaires sur l'immobilier (entre autres choses et pour se centrer sur les causes immobilières de la crise, les conjonctures étant en réalités bien plus complexes), cette situation doit, par la force, revenir vers une normalité, et cette « crise » en est la pure démonstration.(1)

Maintenant n'oublions pas que l'habitation reste encore et toujours LE bien d'investissement par excellence, et plus encore par ce temps de crise où la chute boursière nous rend à cette évidence. La terre restera toujours la terre, et aura toujours une valeur réelle considérable. De plus, si les biens immobiliers deviennent difficiles à acheter pour le concitoyen moyen, cela signifie qu'indépendamment de son prix moindre par rapport aux années précédentes et même au prix en chute, ils deviennent des biens difficiles à obtenir, de là leur valeur considérable. Donc, oui, ce sont malgré tout temps d'investissement, car c'est toujours le moment d'investir !

Les temps ne sont donc pas dans la construction de biens immobiliers, mais encore et toujours dans l'achat-vente (agences immobilières spécialisées en ventes privées, et en ventes publiques), dans la gestion de locations annuelles ou de villégiature, dans les réformes de logement si vous êtes constructeur (réformes par particuliers et communautés de propriétaires).

Et si vous désirez cette adorable maison sur la côte espagnole, et bien sachez qu'elle vous coutera aujourd'hui 22,3% moins chère qu'en 2007 ! Et 6,4% moins chère que l'année passée au même instant !

Ceci dit, si vous êtes intéressé dans l'achat-vente d'une habitation, lisez nos conseils préalables dans ce même blog. Et si des doutes persistent ? Contactez-nous sur www.cabinetglobaldefense.com

(1) (2) Données de l'Instituto Nacional de Estadística