L'usucapio du bien immobilier par un des co-propriétaires, ou  

 

“Mon frère peut-il prétendre acquérir la pleine propriété de notre appartement en Espagne de par le fait d'y résider et d'y payer les frais?”

Le Code Civil espagnol ne dit rien à ce sujet car le Code prévoit une norme générale et non des cas particuliers. Pour les cas particuliers à défendre, il faut recourrir à la jusrisprudence, donc la décision des juges du cas par cas.

C'est donc d'une sentence du Tribunal Suprème de Madrid du 11 juin dernier que nous avons obentu une réponse à la question:

Situation.

Trois frères et soeurs ayant hérités d'un appartement, la soeur y réside depuis trente ans et paye les frais variés qui en découlent: communauté de propriétaires, impôt sur les Biens Immobiliers, etc. Lorsque les deux premiers frères présentent une action en justice (“demanda”) afin de mettre fin au condominium (ou co-propriété indivise, pour le dire plus simplement) et pouvoir vendre le bien, celle-là s'oppose et répond (“contestación a la demanda”) également par une reconvention (autre action dans la même procédure), en réclamant la pleine propriété pour l'avoir acquis par usucapio.

Un rappel, l'usucapio est la forme d'acquérir la propriété d'un bien par le fait de le posseder de fait, mais sans être ni propriétaire, ni locataire, en agissant comme si on était propriétaire du bien, et ce pendant 20 ans au moins s'il sàgit d'un bien immobilier (trois ans pour un bien meuble).

Qu'a donc décidé le Tribunal Suprème à ce sujet?

(après que la procédure soit passée par le tribunal de 1ère instance, puis par le recours d'appel devant l'Audience Provinciale, vient le recours auprès du TS).

Tenant compte des circonstances du dossier, le TS de Madrid s'est estimé en faveur de la cause des deux frères en ce sens que d'une part le TS considère qu'il est habituel que l'un des co-propriétaires du condominium occupe le bien lorsque ces co-propriétaires sont liés par un lien de parenté sans que les autres viennent à l'occuper.

D'autre part, si les deux frères n'ont pas payé leur côte-part des frais de communauté et impôts, ceci n'implique pas pour autant qu'ils aient renoncé à leur part sur la propriété.

Et finalement, la possession de la défenderesse a toujours été en concept de titulaire d'un tiers de la propriété, et les deux autres frères sont restés propriétaires à tout moment.

En d'autres termes, la soeur était déjà propriétaire du tiers et en usait sous ce titre, pourquoi prétend-elle obtenir le reste en vertu d 'une figure juridique (l'usucapio) qui est prévue pour ceux qui n'ont pas de juste titre de possession?