Evolution du marché de l'immobilier 2015 en Espagne.

Si vous avez suivit l'évolution du marché immobilier ces dernières années, tant sur notre blog qu'ailleurs, vous vous demanderez facilement ce qu'il en est aujourd'hui, en 2015, alors que la crise économique en est à ses fins.

Je vous informerai de 2 points: 

1º. les statistiques des achats et des ventes, et la variation des prix d'achat aujourd'hui.

2º. La situation juridique des biens que l'on trouve et mon expérience personnelle.

Château d'Orriols- Gérone

1º. Que disent les Collèges de Notaires?

Les appartements en deuxième mains sont les plus vendus et en augmentation cette année 2015. Les dernières statistiques de mars 2015 affichent déjà une croissance du 12,3% interannuel (pour 3 mois) dans la vente de biens immobiliers.

Pour 2014, les chiffrent présentés étaient du 19,8% interannuel pour l'appartement de deuxième main, face aux maisons de deuxième main, dont la croissance de vente a été de 16,3% interannuel.

Et l'immobilier neuf? Pas très à la cote, le neuf a fait une chute de plus du 30% interannuel.

Le prix du mètre carré a également chuté, de 3,7% interannuel pour la seconde main, et de 14,6% interannuel pour le neuf. 

Afin d'avoir une idée du mètre carré par Communauté Autonome, consultez ici les statistiques Statistiques M2 habitations libres vs prix publics

2º L'immobilier en Espagne: à quelle sauce aujourd'hui?

  

On y trouve les mêmes offres que d'habitude, mais à prix moindre, si l'on compare le mètre carré d'il y a quelques années. Parmis ces offres, des appartements tout-à-fait réformés. Ils sont vendus par des sociétés espagnoles la plupart, qui profitent de ce marché avantageux pour investir (voir ci-bas).

En plus de ce marché habituel, vous trouvez des appartements qui ont été occupés, ou non réformés depuis 20 ans, mais très bien situés. Le mètre carré est très intéressant (la moitié de sa valeur) car il faut tout réformer et l'espagnol moyen ne dispose pas d'épargne suffisante que pour réaliser ces réformes. Ces appartements se vendent excellemment bien car leur rendement à la revente implique facilement du 30-40%. La location habituelle fournit en contrepartie du 5-10% interannuel. 

Ce moyen d'investissement est, vous le comprendrez, intéressant, à quelque échelle que ce soit, si vous disposez des liquidités suffisantes que pour réaliser les réformes complètes avant de l'occuper, de le louer ou de le vendre.  

Ce qu'il n'y a pratiquement plus sur le marché, ce sont les appartements mis en vente d' urgence par leur propriétaires, débiteurs de leur prêt hypothécaire, et désireux d’éviter l'embargo. Cette situation a rendu possible l'acquisition au prix de la "dette pendante" par l'acquéreur et est donc exceptionnelle. Ne partez donc pas de cette base, vos recherches risqueraient de vous provoquer une triste frustration. 

Les banques qui ont acquis la propriété des appartements saisis, ont aujourd'hui changé de tactique. En effet, il y a quelques années, elles ne voulaient pas vendre un appartement à un prix inférieur à la dette résultante de l’hypothéque impayée, exigence non fondée car elles ne se trouvaient pas devant une procédure de cessation de payement, puisque la saisie avait déjà eu lieue. 

Aujourd'hui, ayant constaté que leurs prix de vente étaient trop élevés et qu'elles ne vendaient rien, la crise ayant conditionnée le marché, les banques ont décidé de mettre à la vente les biens à prix de marché actuel. Ces appartements sont donc aujourd'hui des opportunités de marché. 

Dans tous les cas de cause, partez toutefois de la premisse suivante:  si vous trouvez de l'immobilier sur Barcelone à moins de 1300 €/m2, il faudra tout réformer, ce sera un lieu douteusement habitable, ou alors vous découvrirez une question juridique délicate.

 

L'immobilier en bonne condition sur Barcelone est à plus de 2000 €/m2, voire plus selon les quartiers. Informez-vous donc bien des prix du marché de la localité et posez les bonnes questions avant de visiter. 

 

Accidents, dégâts et pertes lors d'un transport international en avion.

Information utile lorsqu'on voyage en avion à l'étranger:

 

Une Convention internationale applicable à tous pays responsabilise le transporteur pour les lésions aux passagers et les dommages aux équipages (art.17, Convention de Montréal).

Il est applicable au transport international, indépendamment du fait que le transport prévu d'une destination à l'autre se fasse par un seul ou par plusieurs contrats de transports.

Quels sont nos droits et leur limites?

- Vous avez droit à une indemnisation de base, indépendamment des dégâts causés. 

Attention cependant à ne JAMAIS signer sans lire ou sans comprendre ce que vous lisez : évitez ainsi de signer un contrat d'indemnisation dans lequel vous renoncez à présenter des actions contre la compagnie !

Si vous êtes sous le choc, refusez catégoriquement de signer tout document, ceci vous évitera des déboires.

L'indemnisation de base est obligatoire de la part de la compagnie, la compagnie ne peut donc pas vous faire chanter en vous obligeant à signer un renoncement de recours contre la compagnie pour vous remettre ces sommes. (art. 28, Convention de Montréal).

- Il y a ensuite deux types de responsabilités de la compagnie : la responsabilité objective (la basique) et la responsabilité pour faute.

a) La responsabilité objective s'applique de toute façon (sauf si c'est de votre faute), de là l'existence d'une indemnisation minimale. Cette responsabilité tient compte du fait qu'un accident peut toujours arriver. Ceci inclut l'accident causé par un tiers, qui n'est ni la victime ni un membre de l'équipage.

Un triste exemple serait celui d'un crash d'un avion causé par une tempête non prévue, pour laquelle il existe une indemnité de maximum 100.000 droits spéciaux de virement par passager (l'indemnisation se calcule ensuite en monnaie locale en appliquant ce principe). En Espagne ceci a été entendu par certains tribunaux à raison de 100.000-150.000 euros/passagers. (art.21, Convention de Montréal).

Afin de connaître les indemnités applicables, ne doutez pas à consulter vous-même la Convention de Montréal aux article 21 (lésions aux personnes), article 22 (retard, équipage et charge),et suivants.

b) La responsabilité pour faute de la compagnie ou un personnel de son équipage:

Dans ce cas, la compagnie peut être menée à devoir vous rembourser d'autres frais supplémentaires, mais en tout état de cause, ces frais doivent être prouvés par des documents suffisants, tels : factures en nom du passager, rapport légiste de psychologue, de médecin, d'économiste, livret de famille, inscription à la mairie du compagnon, etc. Ce qui n'est pas prouvé n'aura pas de répercussion. La validité des preuves peut varier selon les pays, informez-vous suffisamment à ce sujet.

Un triste exemple ici est le crash du Germanwings provoqué par son pilote : s' il existe suffisamment d'éléments pour prouver une responsabilité pour faute de la compagnie, nous pourrons nous en tenir à la responsabilité pour faute en plus de la responsabilité objective. De plus, quelque soit le type de responsabilité considérée par le juge, il s'agit ici d'un attentat terroriste, de sorte qu'en Espagne l'indemnité objective par passager montrait à 250.000 euros, étant donné qu'il existe une prévision légale à cet effet ici.

Combien de temps dispose-t-on pour présenter la réclamation?

- Vous avez exactement 2 ans depuis l'accident pour réaliser une action en justice, et les négociations préalables avec la compagnie d'aviation n'ont pas d'influence sur ces délais. C'est ce que l'on appelle en droit “une date de péremption”.

- Cependant, il faut initier la plainte auprès de la compagnie bien avant ces délais, et ce, dès que l'on constate les dégâts. L'idéal étant de présenter une réclamation préalable et générale avant de sortir de l’aéroport, afin qu'il n'y aie aucune doute sur le fait que l'accident à été causé par le transport. Dans certains cas l'accident est notoire et cette plainte rapide n'est pas nécessaire.

Le cas habituel de l'équipage endommagé: il faut prouver que le bagage et ce qu'il contient ont bien été endommagés lors du transport. Ceci peut être entendu de manière automatique si avant de sortir de l'aéroport, vous dirigez une plainte auprès de la compagnie (en indiquant les éléments endommagés: la valise, 3 chemises déchirées, etc). Ce constat se fait par un membre du personnel et sert de preuve.

Contre qui doit-on présenter la plainte ?

La plainte peut être présentée dans trois directions, selon les circonstances :

1.- contre le transporteur : c'est la compagnie d'aviation qui réalisait le transport.

2.- contre la compagnie d'assurance : elle est responsable de l'assomption obligatoire de la responsabilité objective.

3.- contre le constructeur  de l'avion : s' il existe des indices de ce que l'avion souffrait de défauts de construction, on peut aller également à l'encontre du constructeur (un rapport technique légiste est nécessaire).

Le juge décidera ensuite quel ou quels défendants assument en partie ou en sa totalité la respnsabilité des dommages soufferts, et le juge évaluera également ensuite la somme à rembourser selon les documents et preuves apportées.

Où doit-on présenter la plainte et quel en sera le droit applicable ?

Selon chaque cas particulier, votre avocat déterminera le ou les possibles tribunaux compétents. Comme il existe plusieurs éléments internationaux dans ce genre d'accident, il peut y avoir un “forum shopping”, un choix entre plusieurs tribunaux compétents. Il faut donc dans ce cas évaluer le tribunal qui sera le plus favorable ou qui aura plus de relation avec le dossier.

La loi applicable n'est pas spécialement la loi du tribunal. Ce n'est pas parce que le tribunal compétent est espagnol, que la loi applicable sera la loi espagnole. Ceci devra faire l'objet d'une étude du cas par cas. Parfois il existe plusieurs possibilités selon la situation.

L'avocat, après une étude détaillée du dossier, pourra proposer la réclamation judiciaire qui vous offre plus de garanties ou tout simplement une indemnisation plus élevée. 
Il pourra egalement vous proposer de tenter la médiation ou l'arbitrage. La médiation devra se proposer malgré la réclamation judiciaire, afin de ne pas perre cette opportnité et d'avoir des armes pour negocier. Par contre l'arbitrage est consideré comme un tribunal compétent (avec des spécificités). 

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Les accidents d'avion sont rares et peu graves, voyez ici quelques images insolites: