Evolution du marché de l'immobilier 2015 en Espagne.

Si vous avez suivit l'évolution du marché immobilier ces dernières années, tant sur notre blog qu'ailleurs, vous vous demanderez facilement ce qu'il en est aujourd'hui, en 2015, alors que la crise économique en est à ses fins.

Je vous informerai de 2 points: 

1º. les statistiques des achats et des ventes, et la variation des prix d'achat aujourd'hui.

2º. La situation juridique des biens que l'on trouve et mon expérience personnelle.

Château d'Orriols- Gérone

1º. Que disent les Collèges de Notaires?

Les appartements en deuxième mains sont les plus vendus et en augmentation cette année 2015. Les dernières statistiques de mars 2015 affichent déjà une croissance du 12,3% interannuel (pour 3 mois) dans la vente de biens immobiliers.

Pour 2014, les chiffrent présentés étaient du 19,8% interannuel pour l'appartement de deuxième main, face aux maisons de deuxième main, dont la croissance de vente a été de 16,3% interannuel.

Et l'immobilier neuf? Pas très à la cote, le neuf a fait une chute de plus du 30% interannuel.

Le prix du mètre carré a également chuté, de 3,7% interannuel pour la seconde main, et de 14,6% interannuel pour le neuf. 

Afin d'avoir une idée du mètre carré par Communauté Autonome, consultez ici les statistiques Statistiques M2 habitations libres vs prix publics

2º L'immobilier en Espagne: à quelle sauce aujourd'hui?

  

On y trouve les mêmes offres que d'habitude, mais à prix moindre, si l'on compare le mètre carré d'il y a quelques années. Parmis ces offres, des appartements tout-à-fait réformés. Ils sont vendus par des sociétés espagnoles la plupart, qui profitent de ce marché avantageux pour investir (voir ci-bas).

En plus de ce marché habituel, vous trouvez des appartements qui ont été occupés, ou non réformés depuis 20 ans, mais très bien situés. Le mètre carré est très intéressant (la moitié de sa valeur) car il faut tout réformer et l'espagnol moyen ne dispose pas d'épargne suffisante que pour réaliser ces réformes. Ces appartements se vendent excellemment bien car leur rendement à la revente implique facilement du 30-40%. La location habituelle fournit en contrepartie du 5-10% interannuel. 

Ce moyen d'investissement est, vous le comprendrez, intéressant, à quelque échelle que ce soit, si vous disposez des liquidités suffisantes que pour réaliser les réformes complètes avant de l'occuper, de le louer ou de le vendre.  

Ce qu'il n'y a pratiquement plus sur le marché, ce sont les appartements mis en vente d' urgence par leur propriétaires, débiteurs de leur prêt hypothécaire, et désireux d’éviter l'embargo. Cette situation a rendu possible l'acquisition au prix de la "dette pendante" par l'acquéreur et est donc exceptionnelle. Ne partez donc pas de cette base, vos recherches risqueraient de vous provoquer une triste frustration. 

Les banques qui ont acquis la propriété des appartements saisis, ont aujourd'hui changé de tactique. En effet, il y a quelques années, elles ne voulaient pas vendre un appartement à un prix inférieur à la dette résultante de l’hypothéque impayée, exigence non fondée car elles ne se trouvaient pas devant une procédure de cessation de payement, puisque la saisie avait déjà eu lieue. 

Aujourd'hui, ayant constaté que leurs prix de vente étaient trop élevés et qu'elles ne vendaient rien, la crise ayant conditionnée le marché, les banques ont décidé de mettre à la vente les biens à prix de marché actuel. Ces appartements sont donc aujourd'hui des opportunités de marché. 

Dans tous les cas de cause, partez toutefois de la premisse suivante:  si vous trouvez de l'immobilier sur Barcelone à moins de 1300 €/m2, il faudra tout réformer, ce sera un lieu douteusement habitable, ou alors vous découvrirez une question juridique délicate.

 

L'immobilier en bonne condition sur Barcelone est à plus de 2000 €/m2, voire plus selon les quartiers. Informez-vous donc bien des prix du marché de la localité et posez les bonnes questions avant de visiter.