Des dernières nouvelles et graphiques du 2ième trimestre de l'année 2015, nous pouvons résumer les avancées de l'immobilier comme suit:
1º.- Le prix de l'immobilier augmente ou baisse?
Selon certains journaux, le prix de m'immobilier augmente (de 1,4% selon El Pais du 26/11/15; de 1,2% selon El Confidencial su 15/09/15). Cependant, les collèges de notaires et registre de la propriété signalent juste le contraire: le prix de l'immobilier a baissé de jusqu'à 2,4% durant le deuxième trimestre de l'année.
Alors, ¿qui dit vrai? ¿Ou en sommes-nous? Les statistiques sont des données qui permettent de "manipuler" facilement les impressions. En effet, il faut classifier les biens immobiliers en:
a) biens immobiliers neufs et de deuxième main
b) maisons unifamiliales et appartements
...et puis le quartier de ville (haut ou bas de ville, etc) ou la région de localisation du bien (en bord de mer ou en montagne, etc), qui n'est ullement contemplé par les statistiques.
Ainsi, si l'on compare uniquement les biens immobiliers neufs et les usagers, les statistiques montrent une baisse générale du 4,5% pour les biens neufs, et une augmentation du prix de vente de jusqu'à 9,4% pour les biens de deuxième main.
Mais si l'on compare les maisons et les appartements, les appartements ont chuté jusqu'à un 3,1% alors que le prix des maisons a monté de 3,4%.
Conclusion: Conclusion logique mais simpliste, les appartements neufs offrent les prix les plus intéressants et les maisons unifamiliales de deuxième main sont en hausse.
La réalité est la suivante (voir posts antérieurs également): les bons plans de l'immobilier en Espagne ont été les maisons et les appartements de deuxième main biens situés (en centre-ville et bord de mer). Mais si vous vous mettez à chercher l'investissement de vos rêves aujourd'hui en 2015, après 6 ans de bons plans vendus comme des petits pains, il faut comprendre qu'il ne reste pas beaucoup de ces belles offres! Vous arrivez sur le marché quand les plus belles pommes ont été vendues en vrac à un prix hors concurrence.
Que reste-t-il?
- Les maisons unifamiliales d'un certain luxe que tous ne peuvent se permettre (entre 400.000 € les moins chères et les milions d'euros les plus interessantes pour le rabais offert). N'oublions pas que ce secteur immobilier est toujours très intéressant aujourd'hui. Les maisons unifamiliales sont vendues pour une valeur bien inférieure à leur valeur de marché au moment où elles furent construites, réformées ou achetées la dernière fois. Ainsi, une maison qui devrait valoir plus de 3 milions est vendue au milion ou milion et demi.
- les biens qui ne se vendaient pas pendant la crise, étant donné que le marché peu sûr paralysait les investisseurs: les locaux commerciaux de grandes dimensions, les hotels de luxe, les immeubles de rendement, les palais et châteaux, etc. Ces élements, bien situés, sont une source de revenus pour votre négoce.
- Les maisons et appartements neufs: certains s'achèvent à peine aujourd'hui ou ne sont pas tout-à-fait achevés (pas de cuisine ni de salle de bain, et donc pas de certificat d'habitabilité, etc). Leur prix se justifie d'autant plus que durant la crise économique les biens de deuxième main étaient en chute libre et se vendaient mieux que les neufs, à prix plus stable. Aujourd'hui, l'acheteur moyen a à nouveau des économies que pour teminer une maison ou un appartement inachevé, ou ose se lancer dans une acquisition de certaine valeur car le terrain de l'économie espagnole ne lui semble plus incertain.
- Et les appartements de deuxième main et bon marché? Vous allez devoir en visiter un nombre avant de trouver un appartement acceptable. Ce qui reste n'est désiré de personne, ni pour l'occuper ni pour le mettre en location, ni pour le réformer:
Les soucis habituels sont la structure de l'habitation ou l'état de l'immeuble: petites pièces sans fenêtres, partage peu attrayant et peu utile, et impossible à modifier, immeuble dont les autres propriétaires ne se mettent pas d'accord pour des réformes de base absolument nécessaires (la dernière en date: un immeuble en retard d'obtention du certificat d'inspection technique des édifices depuis plus de 5 ans, les propriétaires toujours pas en accord sur les travaux nécessaires), ... ou utiles (la pose d'un ascenseur, la réforme des communs).
2º.- Les prêts hypothécaires reprennent le dessus avec une augmentation du 3,4% d'0ctroi de prêts (comparé avec la même période de l'année passée).
De plus, la somme objet de prêt accordé a augmenté d'un 24,3% en un an. Les banques espagnoles rouvrent l'acces aux prêts hypothécaires, sous de meilleurs conditions, avec enfin une offre de taux fixes réels, et augmente la valeur acordée dudit prêt.
Ce que ne disent pas les analyses, c'est que des prêts sont accordés également aux non-résidents. Ainsi, les banques accordent des prêts aux résidents européens qui apportent certaines garanties de payement (fiches de paye et contrats étrangers, etc). De plus, les banques étrangères réalisent des contrats de collaboration avec des entités bancaires espagnoles et offrent ainsi une double facilité, a- un système de garanties selon les normes nationales ( françaises, luxembourgeoises, belges, etc), telles des conditions favorables aux nationaux (taux français, belge, etc), et b- une garantie à la banque espagnole qui octroie le prêt.
AVANTAGES: 1.Vous obtenez un prêt hypotécaire soit directement en Espagne, soit via une facilité de votre banque nationale pour acquérir un bien immobilier en Espagne (vous signez finalement le prêt avec la banque espagnole). 2. Vous obtenez souvent une somme supérieure à la somme que vous pensiez pouvoir vous permettre et pouvez ainsi acquérir la maison de vos rêves.
INCONVÉNIENTS: 1. Ces grandes facilités vous font perdre le contrôle de votre économie car le prêt est facile à obtenir et est supérieur à votre capacité économique réelle. Vous faites confiance à votre système national de contrôle des prêts hypothécaires mais le marché en Espagne à ce sujet est très LIBRE. La banque ne vérifie pas si vous serez capables à moyen ou long terme, d'assumer le prêt hypothécaire. (vous constaterez qu'on ne vous demande pas quels sont vos frais annuels, mais bien uniquement vos rentes annuelles...). Vous devez donc vérifier ceci par vous-même.
2. Vous perdez également le contrôle émotionnel dans votre choix d'acquisition, car étant donné que l'habitation de vos rêves se vend plus cher que ce que vous prétendiez, mais que la banque vous facilite le prêt, il est facile de se laisser séduire... Tiens! c'est justement ce que tous les journaux ont reproché aux espagnols durant la crise économique: pourquoi diantres signent-ils un prêt hypothécaire s'ils ne pourront pas en assumer la responsabilité ni le payement? La séduction, l'émotion, le rêve sans doute. Et le manque de contrôle par la banque aussi et surtout.
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| Pinocchio- illustration de Carlo Chiostri |
C'est triste à dire, mais l'illustre conte italien de Carlo Collodi, PINOCCHIO, raconte la facile séduction d'un enfant (de bois) aux facilités apparentes. Nous nous souvenons tous du moment ou Renard séduit Pinocchio sur le chemin de l'école et l'emmène au Pays des Nigaux (ce sera le contrat de prêt si il est excessif), lieu qui pour son nom n'aurait aucun attrait, mais qui offre loisirs et bonbons sans condition et sans limite. Hélas, rien en ce bas monde n'est offert, ainsi le rappelle l'auteur dans le conte, et tout a ses conséquences.
Se lancer dans un prêt hypothécaire pour sa deuxième résidence en Espagne peut être attrayant, mais doit être bien médité: Quelles implications économiques cela aura-t-il dans l'immédiat et dans le futur? Quelles résolutions possibles ai-je en cas de soucis? Pourrait-on l'assumer coute que coute?
Un prêt doit être remboursé quelque soit les aléas de la vie. Les datio en payement n'existent pas en Espagne (donner son bien à la banque en guise de payement de ce que l'on doit): la banque finit par s'occtroyer le bien et continue de vous poursuivre pour la différence qui reste à payer. Vous ne vous libérez pas de vos dettes en perdant la maison. Ha et autre détail: ce sera un tribunal espagnol qui en decidera, la compétence des tribunaux correspond au lieu de situation du bien immobilier, pour les matière de droit de propriété.
Le soucis véritable est que dès qu'une habitation vous séduit, l'agent immobilier vous met la pression, cela s'appelle "la vente chaude", chaud pour la séduction, qui peut refroidir si on laisse à l'acheteur le temps de réfléchir. L'agent lui-même vous offrira la solution au prix qui dépasse votre budget initial: le prêt hypothécaire! L'agent, c'est le Renard, intéressé par la vente et absolument pas préocuppé par vos intérêts. Il n'est pas méchant, mais c'est son métier. Renard reclute des enfants, l'agent vend des maisons. Tous deux séduisent et ne laissent pas réfléchir.
N'en voulez pas à votre Pinocchio intérieur, il est très humain...Moi, je succombe toujours aux chocolats belges si je ne me laisse pas un temps de réflexion, rien à faire!
Autorisez-vous toujours un temps de réflexion.
Comment:
1. offrez une réserve (une somme pour vous garder l'offre quelques jours)
2. Faites perdre du temps au vendeur en lui disant que vous repasser lundi pour signer le contrat (vous disposez de deux jours si vous avez vu le bien le vendredi). Utilisez-les à méditer et consultez*, le cas échéant. On consulte rarement pour évaluer le risque economique. D'ailleurs c'est souvent une question tabou des clients: on ne parle pas de sa propre économie!!!
* qui consulter: 1ºLE membre de votre famille avec le profil d'investisseur le plus rationnel (ou calculateur, amsi ce terme est négatif) et conservateur.Ses propos seront basés sur le risque, vous valoriserez ensuite en contrebalançant les pours et les contres.
2ºSi vous n'avez pas de personne de confiance, consultez un économiste ou comptable. Il ira droit au but dans le profil de l'investissement et vous établira une base de calculs. Sa froideur vous surprendra car vous êtes tombé amoureux de la maison, mais son opinion est basique et peut vous ouvrir les yeux.
3ºUn avocat spécialisé dans l'investissement immobilier, le cas échéant, ou dans les prêts hypothécaires.
En conclusion, l'achat de bien immoilier en espagne reste intéressante car les prix sont encore stables aujourd'hui. De plus, si vous craignez une agravation éconnomique en Espagne, vous avez aujourd'hui l'assurance que ce pays remonte, comme le retse de l'Europe. Un prêt hypothécaire peut être une aide précieuse lors de votre acquisition, mais réfléchisez-y par deux fois, surtout si la raison de sa demande est votre souhait d'obtenir un bien à un prix supérieur à la valeur souhaité d'investissement.
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