La DATION EN guise de PAYEMENT dans les procédures hypothécaires espagnoles:
Mercredi passé, le 3 avril 2014, se réunissait le Collège des Notaires de Catalogne et traitait l'interminable question de la dation en payement dans les crédits hypothécaires espagnols, mais ils traitaient aussi et surtout de la question de la protection des consommateurs qui signent des contrats de prêts hypothecaires...
Il faut savoir qu'en Espagne un prêt hypotécaire ne s'assure pas uniquement avec la maison hypothéquée, il reste la plupart du temps au débiteur une importante dette envers la banque. En effet, la valeur du bien immobilier proposée aux enchères varie du 50-60% de sa valeur selon les circonstances, il faudrait donc avoir remboursé à la banque et les intérèts du prêt et le 50% de cellui-ci, pour se voir "Libéré" de sa dette envers la banque grâce à la dation en payement.
Ceci d'une part, et d'autre part, ce que tous semblent ignorer, c'est que la dation en payement implique le payement d'impôts (basés sur la valeur de la dette) à ce très cher Trésor Public, ce qui laisse notre débiteur endêté envers le fisc espagnol également, si sa dette envers la banque ne lui suffisait pas, mais ceci n'est pas le motif de cet article...
Pourquoi parle-t-on autant des prêts hypothécaires en Espagne?
Contrairement à ce que certains clients pensaient, ces questions intéressent toute personne qui a ou désire signer un prêt hypothécaire en Espagne, et pas seulement les débiteurs qui ont des soucis de payement de leur cota mensuel du prêt.
Et oui! Une sentence du Tribunal de Justice de l'Union Européenne a signalé que l'Espagne inaccomplissait son devoir de protection des consommateurs en matière de contrat de prêts hypothécaires et que CERTAINES clauses relatives aux intérêts sont ABUSIVES.
En d'autres termes, et plus compréhensibles: le contrat que vous avez signé ou que vous avez l'intention de signer pourrait bien contenir des clauses abusives, des clauses qui doivent donc être réinterprétées.
Prenez donc entre vos mains votre contrat (oui, l'écriture de devant notaire qui indique que vous avez un prêt hypothécaire avec une banque espagnole):
Il y a dans un premier temps une clause que vous pourrez peut-être identifier tout seul: la clause relative aux interêts moratoires (intérêts pour retard dans les payements): celle-ci ne peut être supérieure à 2,5 x l'intérêt légal et en tout cas jamais supérieur à 12%.
Le vôtre est supérieur à 12%? Et bien sollicitez à votre banque une adéquation de votre contrat aux normes européennes.
Les intérêts ordinaires variables viennent ensuite:
Il y a ce que l'on appelle les "clauses-sol", et "clauses-toit", du "sol" sur lequel on marche et du "toîit" de sa maison... Excellente métaphore lorsqu'on parle de prêts hypothécaires!
Les clauses
sol sont les intérêts minimum que la banque s'assure sur le prêt, elles
sont légales tant qu'elles sont compréhensibles au comun des mortels. Elles constituent le négoce de la banque et la raison pour laquelle vous avez accepté le prêt (vous étiez d'accord avec le taux d'intérêt).
Les clauses toit sont des clauses qui assurent au débiteur un taux maximum dans des circonstances économiques plus adverses. Elles sont légales pour autant qu'elles soient réalistes. Un toit trop élevé et donc pratiquement impossible à toucher en matière de type d'intérêt variable est entendu comme une "fausse" clause toît. C'est un peu comme si on indiquait que le toit de votre maison est le ciel.Vous ne pouvez pas y arriver, donc c'est une "fausse" clause.
Votre contrat souffre donc des conditions abusives.
Si vous identifiez des clauses abusives dans la détermination du type d'intérêt variable de votre prêt hypothécaire, demandez à votre banque (toujours par écrit et par système vous assurant une preuve de contenu et envoi, tel email, Burofax, courrier remis en main avec copie munie d'un sceau de réception de la banque) de réadapter votre contrat aux normes européennes et de réajuster le type d'intérêt variable qui vous correspond.
Avez-vous besoin d'un avocat pour cela? Tout dépend de votre compréhention de l'espagnol pour identifier les clauses et rédiger votre courrier a la banque (si vous ne béneficiez pas encore d'un banquier francophone). Et tout dépend de la complexité de la rédaction. Si vous n'identifiez pas même où se trouvent les clauses sol et toit, vous êtes déjà devant une clause abusive, donc vous l'avez identifié!
Une première lettre envoyée par vous-même peut toujours avoir ses effets et vous proportionner une réduction dans votre cota mensuel de payement d'intérèts ordinaires variables ou moratoires...Et peut-être également un remboursement des intérêts supérieurs payés dans le passé, selon les calculs dérivés du rabais! C'est en tout cas le devoir de la banque.
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C'EST COMPLIQUÉ DE FAIRE UN PRÊT A UNE BANQUE ESPAGNOLE?
RépondreSupprimerCher Anonyme,
RépondreSupprimerChaque banque dispose de ses réquisits propres.
1º Si vous êtes un investisseur en bien immobilier non-résident, la banque aura besoin de vous connaitre préalablement. Une relation de clientèle préalable sera donc utile (comptes bancaires, mouvements d'entrées et recouvrement de payements divers, etc) .
Certaines banques espagnoles (en particulier de Catalogne) octroient aujourd'hui des prèts hipothécaires aux investisseurs non-résidents s'ils résident et obtienent leurs revenus au sein de l'Union Eurpéenne. Les procédures judiciaires vers l'étranger (U.E.) ne sont en effet plus une difficulté pour les banques espagnoles.
Il faut savoir que le prêt bancaire que vous pouvez obtenir aujourd'hui se limite au 60% de la valeur d'achat de votre bien immmobilier. Vous avez le choix entre un prêt à taux variable ou un prêt à taux fixe. Informez-vous correctement de ce quimplique chacune des options.
De plus, vous devrez bien vous informer des conditions de chaque banque car certaines banques espagnoles facilitent le recouvrement au delà du compromis de cotisation pactisée, en vous faisant bénéficier dun taux d'intérêt avantageux, et d'autres banques ne vous octroient aucun avantage de rabais du taux d'intérêt lorsque vous soldez avant terme votre contrat de prêt hipothécaire.
Finalement, il faut considérer les obligations "à-côtés" des contrats de prêt hipothécaire: la banque vous obligera en échange, soit à maintenir des produits bancaires pactisés avec elle auparavant (participation, action, pack d'investissement bancaire, plan de pension, etc), soit à obtenir un aval supplémentaire. De plus, vous devrez obligatoirement prendre un type de "pack" de police d'assurance bien immobilier qui inclut des concepts qui pourraient ne pas vous intéresser et qui augmentent le prix de la police d'assurance. Etrangement, c'est la police d'assurance vie et incapacité qui sera réduite a un minimum légal et que vous pouvez augmenter. En effet, en cas de décès, vous pouvez assurer le payement de la totalité du prêt hipothécaire ou seulement une partie.
2º Si vous êtes résident en Espagne, les réquisits du prêt hipothécaire pour l'achat de votre bien immobilier seront orientés vers vos revenus ou autre type de rentes. Le reste est identique à ce que vous avez pu lire plus haut.
Ne doutez pas à utiliser les services d'un intermédiaire francophone: certaines banques disposent d'un conseiller qui parle le français, et vous disposez toujours d'un avocat conseil parlant le français à votre disposition et en autre cas. De plus en plus de services sont mis à disposition du particulier ou enntrepreneur qui desire investir dans l'achat d'un bien immobilier en Espagne.